2016年11月14日

【ふるさと納税限度額】自己負担2,000円以内の上限額を出す計算式です。不動産所得などで確定申告する人向け。





いよいよ年末も近づいてきましたね。

ふるさと納税の申し込みはお済みですか?
私は、まだまだこれからです。なぜかいつも毎年ぎりぎりになってしまい、
「来年こそは早くやろう!」と思って毎年過ごしています。。

何とか本年度分に間に合うように、お肉やカニ、フルーツ、アイスクリームなどおいしい特産品をゲットするために、頑張って寄付先を選ぼうと思ってます。

確定申告の税金対策では、ふるさと納税の寄付金控除はマストですよね。
自己負担額が2000円以内で、寄付金が税額から控除されて特産品が贈られてくるおトクな制度です。

さて、先日税理士さんの確定申告のセミナーに行って、便利な情報を知りましたのでご紹介します。

それは、
給与収入以外にも、不動産所得や副収入がある方、確定申告をする方の、

自己負担額が2000円以内で収まる

「ふるさと納税の限度額(ベストライン)の金額の計算方法」です。

給与所得者の「ふるさと納税限度額シミュレーション」はよくあるのですが、確定申告する人には使いづらいですよね。

ふるさと納税のしくみについてもっと知りたい方は、こちらのサイトに詳しく書いてありましたよ。


では限度額の計算についてみてみましょう。

この方法は、年間の住民税の金額から算出するようになっています。

● 確定申告をする方の「ふるさと納税の限度額・ベストラインの金額の計算方法」


まずここで必要なものは、白色申告でも青色申告でも同じですが、
 「確定申告書Bの㉖の欄 課税される所得金額」 です。

これは、28年度の金額が概算でも算出できるとベストですが、「そんなのまだまだわからない」と言う方はとりあえず27年度の金額を入れてみましょう。

1 まず簡易的に算出する方法です。

ふるさと納税 限度額1.jpg

少し見づらくてすみません。。


㉖の課税される所得金額 5,619,000円の場合
簡易的な考え方では、

ふるさと納税の限度額は
➡112,000円となります。


でも、概算だと間違っていないか不安な方もいますよね。
そこで

2 もう少し、きちんとした計算式で寄付金の限度額を知りたいという方は、こちらの式になります。

ふるさと納税 限度額2.jpg


3 次に、限度額(ベストライン)の計算シートです。


実際にご自分の㉖課税所得金額を空欄に入れて見ましょう。

ふるさと納税 限度額3.jpg


4 上のシートの記載例はこちらです。

ふるさと納税 限度額4.jpg


計算シートで算出すると
ふるさと納税限度額(ベストライン)は164,944円になります。


以上のことをまとめると

切りが良い金額で
@ 16万円をふるさと納税で寄付すると(1万円×16自治体)

A 特典のお礼の品が16件送られてくる
(3千円相当×16か所=48,000円相当。お肉、カニ、お米、フルーツ、アイスクリームなどなど・・)

B 所得税と住民税で合計158,000円が抑制される

C 実質負担額は2,000円!

ということになります。

↓ ↓

つまりきちんと上限額を計算することで、
2,000円の自己負担で、48,000円相当の特典が来ることになり、
ふるさと納税のメリットを最大限生かせることなります。


1で簡易的に計算した金額は112,000円だったので、ちょっと差がありますよね^^;
やはり正確に知りたい方は計算してみましょう。


5 それでも計算なんてめんどうくさい!と言う方は、
こんな一覧表がありますよ。

ふるさと納税限度額 5.jpg

例えば、例の㉖課税所得金額5,619,000円の場合、

上から3番目の
課税所得500万・・・・・ベストライン147,152円 となります。
ま、これぐらいの差額なら許容範囲かなというところです。


*税理士法人ノリタ福岡オフィス
税理士 永瀬慎太郎氏セミナー資料より抜粋



いかがでしょうか?
㉖の課税所得金額がわかれば、限度額(ベストライン)が計算できることがわかりますよね。

昨年度と本年度が大きく収入が変わった方、不動産を売却された方などは、課税所得金額が昨年と大きく変わるので、昨年度の金額でで計算するのは注意が必要です。

今から、本年度の大まかな経費を集計して、申告計算をしてみて、㉖の課税所得金額を算出されることをおすすめします。

私はといえば、確定申告は来年だと思って、経費精算もおぼつかないのですが、ざっと、本当にざっと概算で計算して㉖の課税所得金額を出してみようかなと思っています。
12月中に間に合うかな。。^^;



私がふるさと納税をするときに、いつも見ている便利なサイトはこちらです。
↓ ↓ ↓
>>WEBでふるさと納税!さとふる


自治体によっては、12月中旬には寄付を閉め切ったり、特産品が人気で早めに終了するところもありますので寄付は早めにしましょう。自戒も込めて。。。






posted by モモ at 06:56 | おトクなふるさと納税 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月16日

空室物件で、エアビーがスタートしました。

ちょこれーとオットの知り合いの若者が、新しく民泊委託会社を起業しました。

大急ぎで会社を登記したので、大変だったと思います。

そしてとりあえず、というか最初のエアビーのリスティングに、オットが所有している物件を使うことに。

委託会社のほうで、イケアやニトリで、ベッドやカーテンや、タオルその他備品を買いそろえてもらい設置しました。

もちろんこの経費は、こちらの負担です。

そしてまずは1部屋リスティングして、予約が入るのを楽しみにまっていたら。。。

ついに第一号のお客さんが予約してくれました!

韓国人のカップルだそうです。

後日、ちゃんと第一号のレビューも書いてくれて、関係者一同ほっと一息。。

新規なので「レビューを増やすことがまず大事」ということで、
予約をとりやすくするために、若干価格を安めに設定していました。

最初だから仕方がないですが、これからまた価格は臨機応変に考えると良いのでしょう。

その後も、数件の予約が入ってきて、なかなか順調な滑り出しのようですよ。

委託会社への委託料は、委託内容にもよりますが、全部委託の場合、宿泊料の約20%を想定しているそうです。

社長も委託物件をどんどん増やしていきたいそうです。

空室でお困りの方がいらっしゃいましたら、その物件が民泊向きかどうかも考えてみてはいかがでしょうか。








posted by モモ at 00:21 | Air bnbについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月12日

空室をAir bnb(エアービー)で運営するかも!でもどうやって?3つの方法から選んでみた。

ちょこれーとオットは福岡市の中心部に、築30年ぐらいののRC構造の5階建マンション1棟を所有しています。
2Kなのですが、1室が空室のままなかなか埋まりません。。
そして別のRCマンションの区分1部屋も空室です。
立地が中心部なのがメリットだから、思い切って民泊でやってみてもいいかも!ということに。
最初は、2部屋ぐらいだし個人で運営できるかも。と思ってました。

実は、昨年末に福岡市が期間限定で「民泊OK」を出したときに、福岡市認定物件に応募して自宅で宿泊募集したのは私です。
結果は、問い合わせは何件かあったのですが、タイミングが合わず宿泊にまでは至りませんでした。
初心者なので部屋をきれいに片づけて、フトンカバーやタオルをそろえて、写真を撮って、Air bnbサイトにアップして、と結構大変でした。

今回も、私が「やってみる!」と宣言したのはいいのですが。。。
air bnbのサイトを利用した上手なやり方や実際運営してる人の本などを読んでいくうちに、
いろいろ大変なことに気付きました。

どこが大変そうかというと
部屋の内装、備品の購入、リスティング(物件)紹介の写真や原稿・管理、宿泊者とのメールやチャットのやりとり、部屋に置く注意事項や案内などのウェルカムブックを英語や他の言語で作成すること、鍵の受け渡し管理、清掃などなど。
オットは会社のほうでいろいろ忙しく、私がメインでやることになります。
英語は好きだけど、使いこなすまではいきません。。細かい対応が果たしてできるのだろうか?

でもそれ以上に、給湯が出ない、下の階に水漏れさせたなどの急なトラブル、近隣とのトラブル、修理費がかさんだときなどに英語でまともに交渉できるのか?多分私が?いや無理でしょう(汗)ということになりました。

そこで

@個人で民泊を運営する。

A民泊運営をする人に部屋を貸して、家賃収入だけを得る。

B代行業者に民泊運営を任せて、手数料以外を収入とする

上の3つの選択肢から、わが家はBの代行業者さんにまかせることを選ぶことにしました。

ではどこの代行業者さんにしよう?
今は、さすがに民泊ブームが到来しているとあり、さまざまな業者さんがいます。
業者さんを集めたポータルサイト民泊ナビ
もありました。
その中の業者さんにも問い合わせはしましたが、まだ返事がありません。きっと忙しいのでしょうね。

そうこうしているうちに、ちょこれーとオットが、知り合いの男性にこの話をしたところ、
彼が起業して、民泊運営会社を設立するといういうのです。
将来性抜群の若者です。その会社にうちの物件もゆくゆくはまかせてみようじゃないかという話になりました。
なんというタイミング!これもご縁ですよね。

今は不動産会社で働いているその彼は、いつか起業したいと思っていたらしく、今回「背中をおしてもらいました!」とやる気満々です。

そこからまだ数日しかたってませんが、会社設立に向かってどんどん事が進んでいるようです。

未来が楽しみになってきました。


こんな無料メルマガも見つけました。エアビーの勉強になります。






さて、最近は

Aの「民泊運営をする人に部屋を貸して、家賃収入だけを得る」

という方法で収入を得ている物件オーナーもたくさんいます。いわゆる転貸ですね。

そしてその部屋を借りて民泊運営する人が主婦の方で、何件も運営しているバリバリのスーパーホストの方もいます。

例えば、その1ルームの家賃が1カ月5万円なら、1カ月で5万円以上の宿泊代が稼げればその分が収入になって、そこから清掃費用や消耗品代などを引いたものが利益になります。

エアービーアンドビーのサイトへのリスティング作業、海外からの宿泊希望者とのやりとり、清掃など、マメに丁寧にできる方なら、民泊運営は主婦の方に向いているのかもしれませんね。

実際、私が知っているスーパーホストさんは、主婦の方でチームを組んで、お互いの空いている時間で都合をつけて清掃業務を行って民泊をされています。

その場合は、不動産業者さんに行って、民泊可能な賃貸物件があるかどうか聞いてみたり、ネットで探したりする方法があります。

チームを組んでおけば、みんなで作業をやりくりして、旅行にも行けるし、子供の行事など急な予定が入っても、助け合えますね。
posted by モモ at 07:23 | Comment(2) | Air bnbについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月08日

ナナコカード2枚にクレジットチャージして、固定資産税を20万円まで払う方法とは?

やっと固定資産税4期分の支払いが終わって、ほっと一息。
と思ったら来月はもう4月。またすぐ新年度の4期分が送られてきますね。。。
固定資産税を現金で払いたくない、クレジット払いにしてポイントもゲットしたい。
そんな大家さんの願いにこたえてくれる強い味方がナナコカードです。

ナナコにクレジットカードでチャージして、セブンイレブンに固定資産税納付書を持っていけば支払いができて、おまけにカードのポイントもつくという便利なサービスです。
年間で、数万、数十万と言う金額を払う方なら、ポイントの額もばかになりません。

さてこのナナコカード、クレジットチャージできるのはメリットなのですが、さまざまな制限があります。
例えば、1回のチャージ残高は5万円まで。センターお預かり分も含めると1回の税金支払いが10万円までしかできません。例えば納付額が198,000円だとすると、残り98,000円は現金で支払うしかありません。

そのほかにも一か月のチャージ金額は20万円以内とか、1日のチャージ限度額は5万円までとか。
いくつもある、この複雑な条件をかいくぐってクリアしながら、たどり着いた最もメリットのある支払い方が、

ナナコカードを2枚駆使して、固定資産税20万円までを1回で支払う方法です。

ナナコカード1枚では10万円までしか支払えませんが、なんとレジのその場で2枚のナナコカードを使い、
198,000円の税金が支払えるのです。

ナナコカードで198,000円の固定資産税を払う方法

その手順は、まず準備として自分と家族のナナコカードを用意して、それぞれに10万円(マネー残高5万円、センターお預かり分5万円)になるように忘れないようにチャージしておきます。

セブンイレブンのレジへ行き、1枚のナナコカードで、残高50,000円とセンターお預かり分50,000の合計10万円を支払います。

「あと98,000円お支払いをお願いします」

とレジの人に言われたら、
「じゃあ、これで」ともう1枚のナナコカードを差し出します。

レジの人は
「はい、わかりました」とスムーズに処理してくれます。
あとは残りの金額をマネー残高とセンターお預かり分で支払うだけです。

これで198,000円分のポイント=1%としても1,980円をゲット!

この方法に実は、最近気づいたので、もっと早く気づいておけばよかったー!と後悔してるのでした。

注意する点としては、少しレジの操作が複雑になるので、セブンイレブンのアルバイトさんだと

「できません」とかいうパターンも多いです。

だから店長さんクラスにしてもらうほうがベターです。

必ずできます!

ナナコカードにチャージできるクレジットカードは限られていて、
わが家が使っているのはリクルートプラスカード。

なんと2%もポイントがつきます!

ただ、これも今年の9月でポイント率が0になるらしいです。改悪ですね。。

年会費もかかるので、今から入会するのはあまりお得ではないと思われます。

それ以外だと、
楽天カード(JCB)とリクルートカード(VISA)が、おすすめです。

楽天カードだと、ポイント還元は1%です。

入会特典として、1回利用すると5000ポイントがもらえます。
年会費無料で、楽天市場の商品が買えるし、楽天ブックスで送料無料で新刊も買えます。
楽天トラベルでホテルも予約できるので、楽天カードは結構使えますよね。
書類審査は郵送ではなく、ネット上でできるので便利です。

注意点としてカードを作る際は、VISAだとナナコにはチャージできないので、必ずJCBを選んでくださいね。 

楽天カードのもっと詳しい説明はこちら ↓




リクルートカードは、なんとポイント還元率1.2%です。

リクルートポイントは、じゃらんネットでホテル代に使える他、ホットペッパービューティ、ポンパレモールなどでも使えてお得ですよね。


リクルートカードのもっと詳しい説明はこちら ↓

リクルートカード_PC



さあ、今年も税金どーんと来い!なーんてね。




posted by モモ at 09:16 | お得・便利 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月22日

サラリーマン、OLさん、主婦の方が初めて不動産投資するなら、まずどこから始めたらいいのでしょうか?

巷では、サラリーマンの方を対象にした不動産投資セミナーが大盛況です。
現状に満足せず、将来のために余暇を勉強や研究にあてる。
それは何歳になっても大切なことですよね。
ちょこれーとオット(これからオットのことをこう呼びます!)は、
最近、そうやって不動産投資をしようと考え始めた方々から、こんな質問をされることが多くなりました。

 “初めて不動産投資するなら、まず何をすればいいでしょうか?”

“ちょこれーとオットさんが、今始めるとしたら、まず何を買いますか?”

等々。

そのたびに、
何をすれば、と言われても、これが正解!というのはないので困っているようです。 

不動産投資にも、区分所有派、1棟マンション派、戸建て賃貸派、DIYする人、
借金はできるだけしたくない人、全部借金で買いたい人など
いろいろなやり方があるし、男性でも女性でも、その人の属性(所属会社や年収など)や志向でも戦略が変わってきます。

もし専業主婦の方が主体的に不動産投資されたい場合は、ご主人のサラリーマン属性を有利に使って、ご主人が銀行から融資を受けてもらい物件の資金にするという方も多いですね。
融資相談の時は、ご主人と一緒に銀行に行って、「二人でちゃんと返済します」感を出すのも手です。


やるからには失敗したくない!という気持ちもわかるので、
今回、これから不動産投資を始める人に
ちょこれーとオットが
「これだけはいっておきたい」ということを書いておきます。


1 初めは区分マンションを買って、売買の流れなど全体の流れを知った方が良いかも。

まずはじめに区分を買うか1棟マンションを買うか迷うところですよね。
1棟マンションから始めたほうが収益も増えるので。それで全然構わないのですが(笑)
無理をしたくないなら区分から初めて全体の流れを把握したほうがよさそうです。
1ルームなら現金で買ったり、政策金融公庫で借りる方法もあります。
銀行はあまり区分物件には融資はされないみたいですが。。
ただ区分はやはり手間の割に手残りが少なく効率が悪いので、次の物件は1棟マンションにしましょう。


2 今住んでいる地域、以前住んでいた地域など土地勘のある場所から買う

これは、わかりやすいですね。いくら利回りが良くて、良さそうな物件でも、
土地勘がないとどんな落とし穴があるかわかりません。慣れてきたら検討しても良いでしょう。


3 融資は都心エリアなら都市銀行を、地方なら地銀を検討する。

とりあえず、Sガ銀行、Oックス銀行、S岡銀行は利用しない方が良い。と思います。

セミナーでは、このような銀行を勧める場合も多いようです。
これらの銀行は融資はおりやすいのですが利率が高く、毎月の家賃から返済はできても
1ルーム1戸あたり手残り1万という極端なら例もあります。

入退去の原状回復や広告費などであっという間に数か月分の手残りが消えてしまいます。
これらの銀行は、あとで借り換えようと思っても多額の違約金が発生するなど、
利率の良い他銀行に借り換えにくいということも聞きます。

普通の会社にお勤めのサラリーマンの方なら、ましてや上場企業の方なら、
都心エリアならまず都銀各行、地方の方なら地方銀行に相談したほうが良いでしょう。
融資に積極的な地方銀行はたくさんあります。

あと、転勤族の方。例えば物件は地方だけど、自分は今東京に住んでいるという方は、その地方に支店のある都市銀行に、東京で相談すると良いです。
地方銀行の東京支店という方法もありますが、支店の数が少なく不便です。

区分物件なら政策金融公庫も検討しても良いですね。ここも全国の地方都市にあります。
政策金融公庫の良いところは、10年固定金利で借りておいて途中で他銀行に借り換えたりしても違約金がないこと。
他の銀行は、固定期間中に他銀行に借り換えると違約金が発生します。(変動金利のときは発生しません)

政策金融公庫には、主婦の私自身、東京にいた頃に融資の相談に行ったことがあります。
気軽に相談に行けて、いろいろ教えてもらえますよ。
わが家は公庫から融資を受けて、区分物件や太陽光などを購入しています。


4 いろんなセミナーや交流会に参加して知り合いを作り、自分の情報量を増やす。

不動産投資をしている人、興味がある人はさまざまな情報を持っています。セミナー講師や参加者の方などと名刺を交換したり、話したりしてたくさん情報を得ましょう。
その中から、これから長くお世話になる良い相談相手がみつかるとラッキーです。

以上、こんな感じですが、どうでしょうか。
う〜ん、やっぱりこれ!というのは難しいですね。

私が
“初めて不動産投資するなら、まずは区分所有から始めてみること。
そして次に、土地勘のある場所で、銀行に融資がおりやすいRC構造で、建築年があまり古くなくて、1億円程度の1棟マンションがおすすめってこと?”

と聞くと

ちょこれーとオットは
“それを自分も毎日探してるんだよ。でも全然ないんだよ”

という答えが返ってきました(笑)

ここしばらく、どんどん利回りは下がるし、物件は高いし、本当に良い物件を見つけるのは大変ですね。。







posted by モモ at 15:30 | 不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする