2009年03月04日

管理会社の変更

一ヶ月近くも、更新せずスミマセン・・・

一棟マンションの管理については、あれから
スッタモンダがありまして、
結局、2月に、私たちは管理会社を変えました。

なぜ知り合いだった管理会社にお願いするのを辞めたのか?

こちらが管理料を、家賃総額の2%でお願いしたことも、
安すぎたのかもしれませんが、了解の上だったし、

相手の迷惑を承知の上で、ドタキャンしてしまった理由は、

1.毎月の管理料と別に、退去のときにも別途かかるといわれた。
2.1月の内に、2月入居が決まっていた3部屋分についても、それぞれ
  1ヶ月分の仲介料がほしいと言われた。総額18万ぐらい。
  (この会社は募集も何もしていないのに)

などなど。
つまり、管理料が安いからか、
いろいろな場面でお金をとろうとしていたのが、わかったからなんです。

他の管理会社に問い合わせたら、1と2は取らないと言ってました。

管理自体は、一生懸命やろうとされいたようなのですが、
これから先、毎回お金のことでもめるのはイヤだと思い、
思い切って、断りの電話を入れたのです。

相手は、憤りをあらわにし、
「これだけバタバタ動いたのだから、1日1万はきっちりもらいますよ!」
と大声で言ったそうです。

1日1万というと、8日間なので8万になります。
まだ全入居者に告知もする前で、一体何をそんなに動いたのかと思いました。
その場では、負い目もあり、一応了解してしまいました。

その後、考えれば考えるほど、まだ管理が始まってもいないのに、
どうして1日1万も払わなければならないのか、
せめて1ヶ月分の管理料として、3万(約3%)で良いのではないか。
口頭での契約はしたけど、書面は交わしてないので、8万は払いすぎだと、思えてきました。

それで、私が再度、相手に電話して、
3万で了承してほしい、と伝えたところ、
相手はまた怒り出し、言葉を荒げましたが、
何とか3万でカタをつけました。

新しい管理会社は、3%でお願いしました。
その代わり、退去のときも金額は発生しません。

前の管理会社に鍵などをもらいに行ったら、
古いビルの中にポツンと会社があり、あまり「良い」感じは
しなかったそうです。

今回は、いやな思いもしましたが、よく勉強になりました。

知り合いだから安くしてくれると甘い考えだったこと。
知り合いだからと、やみくもに信頼してはいけないし、
大手の会社ではないのなら、会社も見にいくべきだったこと。
金額面でのいろいろな条件を確認してから、仕事を依頼するべきだったこと。


新しい管理会社が、とても良くやってくれるかどうかはまだわかりませんが、
少なくとも、前の会社を断って本当によかったと思ってます。










posted by モモ at 12:04 | Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸管理の方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月05日

周辺の案内図

WBC始まりましたね。
それにしても、イチローが打てません。
苦しんでるイチローを見るのは、初めてのような気がします。

さて、今日は、一棟マンションの周辺の案内図
エクセルでせっせと作りました。

一棟マンションは当初3部屋空室だったのですが、
購入する時点で、3部屋とも入居が決まっていて、
ホッとしていました。

しかし、先日、管理会社から、1部屋入居キャンセルのお知らせがー。

ガーン!!

満室御礼とは行きませんでした。

今、賃貸募集をかけてもらってますが、
少しでも入居の後押しにならないかなと、
マンション周辺のコンビニ、飲食店などの案内シートを
内覧されるお客さまに見てもらうと思って。

利便性の良さをアピールしたいわけです。

お部屋に
スリッパとか、芳香剤とか置いたほうがいいのかな。

なんとか、この春の引越しシーズンに入居者さんが来てくれることを
祈ってます。
posted by モモ at 21:43 | Comment(0) | TrackBack(0) | リフォーム・入居募集 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月08日

一棟マンションの清掃会社

WBC韓国戦、イチロー打ちましたね〜!
日本中の安堵のためいき、みんながひとつになった一瞬ですね。

さて、マンション清掃会社を決めるにあたって、
できるだけ、安くて良い会社を選びたいと、
とりあえず、ネットで検索して調べました。

ヤフーの検索に、「F市、マンション、清掃」とキーワードを入れると、
グーグルのPPC広告がサイドバーに出ます。

何度も見ていると、いつも同じ会社が、グーグルに広告を
出してます。

で、キーワードが、私のニーズにぴったりだったので、
電話して、見積もりを取りました。

もう一つ、サイトで見つけた会社に電話して見積もり依頼しました。

どちらも週一回で、月額15000円でできるということ。
電話の応対は、それぞれ良くて、あまり差がありません。

遠隔地にいる私たちは、会社を見にはいけません。

でも、そのうちの一社に決めました。

その会社に決めた理由は、と考えると、

1.ホームページがきちんと作ってあった。
  現在のクライアント先の企業や病院の実績の写真があった。

2.会社の社長のブログがあり、毎日更新してあった。
  日々の業務の出来事やクレームがあったこと、その対応なども
  書いてありました。


もう一つの会社のホームページは、少し雑なつくりの
ホームページでした。
実績のページもありません。

何が言いたいかというと、
キーワードで広告を出して、ヒットしても、
大元のホームページで、自社のよさ、信頼性をアピールできないと、
お客さんを取り込めないなということです。

清掃は、週一回で、5階立マンションの共用部分と駐輪場、ゴミ置き場の
掃除で
月額15,000円でお願いしています。

ワックスがけなどの定期清掃は、数ヶ月に一度ぐらい
お願いしようと思ってます。
posted by モモ at 16:32 | Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸管理の方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月10日

戸建賃貸はいいらしい

不動産投資のカリスマの一人「蒲田健」さんの著書です。

オットが、この本を読んで
「これからは戸建だ!」

と言ってました。

なぜ戸建が良いかというと、

・新築の戸建賃貸では、利回り12,15%は当たりまえ。20%も。

・中古の戸建賃貸では、利回り46%、70%も!

・ファミリータイプの賃貸マンションに住んでいる人の8割が
戸建希望の見込み客。

・すぐに入居者が決まる。入居待ちができる。


などなど、と書いてあります。

一棟マンションに比べると、清掃などの管理費もかからないので、
何だか良いことづくめ♪

という私たちも、転勤族で賃貸マンションですが、
もし戸建賃貸があったらそれがいいな、と実際思います。

何しろペットが飼えるし。

良い物件があれば、チャレンジしてみる価値はあると思います。



posted by モモ at 11:56 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月13日

入居者さんたちの要望報告書

一棟マンションの管理会社さんから、
ファクスで管理報告書が届きました。
現在の入居者さんたちから、現在困ってることや
要望を聞いてもらったのです。

全14室(内2室は店舗)しかないというのに、
結構たくさん要望があります。

オットが帰ってきて、これを見たら、きっと大きなタメ息だわ・・


たとえば
・店舗からは、敷金10ヶ月の預かりを6ヶ月にしてほしい。
・家賃を下げてほしい
・修理の要望。
  床、電灯、換気扇、洗面台のひび割れ、押入れ建具・・などなど

噂によると、前の管理会社は、言ってもあまり対応してくれなかったらしいのです。

購入前は、お部屋の中まで見れないから、ここまであったとは驚きです。

でも、築年数は20年と古いので、これくらいは仕方がないのでしょう。

共有部分も、
・非常ベルが鳴り響くことがある
・雨漏り
・ゴミ置き場の清掃(夏場は特に)
(週一回では、やはり少ないのかな)


でも、これらに、ひとつひとつ誠実に対応していけば、
きっと管理会社やオーナーへの信頼度もきっと増すでしょう。

がんばろうね!


posted by モモ at 15:36 | Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸管理の方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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