2016年02月08日

2年ぶりにブログ再開!不動産投資、会社設立、幼稚園転園とか、いろいろありました。

こんにちは、このブログを始めた2006年は岡山にいましたが、
それから引っ越しを4回ほどして、流れ流れて福岡にいます。
福岡は本当に住みやすくて大好きです!
6歳の息子は幼稚園大好きで、毎日サッカーと3D野球盤で遊んでます。

区分所有から始めた不動産投資は、今では一棟ものも増え、個人と法人の所有は合わせて8棟です。
区分所有は10戸。
当時がなつかしいですね。。
その頃2006年の日記はこちらです。

オットはがんばった甲斐あって、昨年めでたくサラリーマンを卒業し専業大家さんになりました。
そして夫婦で会社を設立し、なんと私が名ばかり社長に!やめて〜。
でもそのほうがいろいろ都合が良かったのです。
私は経理ソフトを使い、やったことない経理業務を引き受けて、日々、悪戦苦闘中です。
一度決算できたのが奇跡のようです。。笑
そして今は、個人の確定申告と格闘中。今年から青色申告にしたのに、全然記帳できてなくて。。(涙)
まとめてやるな!ということですね。
来週、税理士さんのところに行って相談してきます。

こんなマイペースな感じですが、これから不動産投資にまつわる情報や小ネタ、レポートをお伝えしていきたいと思います。
できる範囲ですが。。^^
posted by モモ at 10:36 | 不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月09日

不動産投資で会社をつくろうと思った理由

不動産賃貸収入が増えてくると、法人化するかどうかを検討し始めました。
法人化するとメリットがあるのはわかるけど、調べたり手続きがめんどうくさそう。。
費用もかかりそう。。それに事務手続きは誰がやるのさ?
やっぱ私か?

会社を設立したのは、平成26年の4月でした。
法人化すると、メリット、デメリットそれぞれありますが、
どちらかというとメリットが多いと思いました。

・法人化はいつしたらいいのか?

個人で課税所得が900万を超えると住民税・所得税率が33%を超えるので、それ以上になる場合は
法人化したほうが税率が安くなります。法人税は課税所得800万以上は38%と一律です(ただし、均等割り税7万はかかります)よって課税所得が900万になったら、次に購入する不動産投資物件は法人で買ったほうが良いということになります。

・法人化するメリットは?節税できる点は?

@人件費を活用できる点です。

個人の場合でも、青色事業専従者給与として、配偶者にお給料を払うことができますが、
他でお勤めしていると払えないなど、色々と制約が厳そうです。
しかし、法人で物件を所有すれば、家族にその法人の役員になってもらって、法人で発生した利益を
役員報酬として支払うことができます。

例えば法人で300万円の利益が出ているとします。法人税は約73万円発生します。
しかし、この300万円を、他に所得のない役員3人にそれぞれ100万円ずつ役員報酬として支払うとすると
全体の税金はぐっと低くなります。所得が分散されることによって、それぞれの税率が低くなるからです。

A損失が発生した場合に、個人の場合は3年しか繰り越せないが、法人の場合は9年繰り越せます。

不動産所得がマイナスになって、他の所得と合算してもさらにマイナスの場合は、そのマイナスを個人は3年間しか繰り越せません。しかし、法人はマイナスを9年間も繰り越すことができます。

B物件を売却した時に発生する売却益にかかる税金が違います。

物件を売却した際に発生した売却益に対する税金は、個人の場合は、5年以内に売却した場合の売却益は短期譲渡所得となり、税率は所得税30%、住民税9%の合計39%かかります。
5年超で売却した場合の売却益は長期譲渡所得となり、税率は所得税15%、住民税5%の合計20%で、
これらは売却益は他の所得とは別で計算します。
一方、法人は売却益が発生しても、個人のように別計算にはならず、所得に対して税率(*)が掛かるだけです。
といういうことは、5年以内の短期譲渡の場合は法人のほうが、5年超の長期譲渡の場合は個人のほうが
税率は低くなります。

*法人税率は⇒平成27年度以降
所得金額400万円以下は21.43%、800万円以下は23.16%、800万円超は36.05%

C融資対策上で違いが出るものが、減価償却費の扱いです。

個人の場合、強制償却といって、決められた計算式によって計算した年間の減価償却費は、全額を経費にしなければいけません。
一方、法人は任意償却といって、決められた計算式によって計算した年間の減価償却費の範囲内で、経費にする金額を自由に決めることができるそうです。

なぜこれが融資対策に影響するのかというと、個人の場合は、不動産所得がマイナスになっていても、強制償却なので利益を減価償却費で調整することができません。
しかし、法人なら任意償却なので、利益を減価償却で調整することができます。もちろん銀行には利益が出ている損益計算書を見せる方が、イメージがよくなりますから、融資対策は有効といえる、と。
ただ、これは銀行の考え方によっても変わるそうです。たとえが変な小細工をせず、赤字でも、それが減価償却費によるものなら融資上問題はないと考える銀行もあるということです。

D個人と法人で違う代表的なものが、保険料の扱いです。

個人はいくら高い保険料を払っていても、生命保険料控除の上限金額しか所得から控除できません。
しかし法人は、要件に当てはまれば、保険料全額を控除することができます。
保険料については法人の方が有利といえます。

・法人化するデメリットは?

@会社設立、登記のための経費がかかる

行政書士等に依頼しなくても、株式会社設立で26万、合同会社設立で登記費用が12万円ぐらいかかります。

A法人化したあとの経理処理、税務申告が煩雑になり経費がかかる。

多くの場合、決算などは税理士に依頼することとなり、その分の報酬を支払ないといけません。
また経理担当者の負担が増え、社会保険にも入ることになるのでその分の事務手続きの負担も増えます。

B毎年法人住民税がかかる。

たとえ会社が赤字であっても、法人の場合には毎年71,000円の法人住民税(県民税・市民税)の支払いがあります。

あと大事なこととして、相続問題があります。
いざ相続になったときに、個人の資産はすべて相続対象になりますが、会社の資産は会社のもので、相続対象はその被相続人の出資率分だけになります。出資を分散しておけば良いということになります。

どちらにしてもそれぞれメリット、デメリットはあります。
ただ個人の所得税率だけは、どんどん増えていくので気を付けなければいけません。
個人と法人の税率の差。これを忘れないようにしたいです。



posted by モモ at 09:53 | 不動産投資会社をつくる | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月17日

青色申告進んでますか。節税対策で小規模企業救済について聞いてみました。

今年から青色申告にしました。
昨年までは白色だったので、帳簿付けは本当に大変ですよね。
こんなことなら、もっと早くに講習会に通っておけばよかった。。
特に決算書をどうするのか、わからないことだらけです。
ウチは税理さんには頼まず自力でやる主義なので、
私の乏しい経理マインドを総動員しなければ。。。

会計ソフトの使い方がわからなくてサポートに電話して聞いて、気絶しそうになりながらも、
何とかある程度申告書を仕上げて、税理士さんの無料相談に持ち込んでみました。

27年の確定申告書を見て、
「小規模企業救済は、入られてませんね。これは掛け金がすべて課税所得から控除されるんですよ。
節税対策としては良い方法なんですよ」
とのこと。

小規模企業救済とは、公式ホームページによると

「掛金は、全額が「小規模企業共済等掛金控除」として課税所得金額から控除されます。
また、前納期間が1年以内の掛金であれば全額が課税所得金額からの控除となります。
したがって、最高168万円(掛金の限度額7万円×12ヶ月(今年分)+7万円×12ヶ月(翌年分))まで所得控除が可能となります。」

とのこと。

例えば掛け金7万円(最大限度額)としたら、1年で84万円。
仮に課税所得が500万円としたら、84万円が所得控除された416万円が課税所得になります。
その税金の差はなんと255,600円!
1年で255600円が節税できるというわけです。
さらに、翌年分までなら前納できるので、最大7万×24か月=168万円が所得控除されることに。
2年合計で税金は511,200円節税できることに。
掛け金は1万円からで、増額減額は可能です。

ただ一つ、この小規模企業救済のデメリットは、
20年以内に解約すると、元本は8割までしか保証されないということ。
20年間は掛け金納付を継続しないといけないのです。
お金が足りなくて途中で解約するともしかしたら損しちゃうかも。
とりあえず使わない資金をためておく、年金のような考え方だったらベストな方法ですね。
その間も、節税はできるわけですから。

もちろん、もう年が明けたので今からでは間に合いません。
今期はぜひ活用しましょう!










posted by モモ at 13:34 | 初めての青色申告 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

初めての青色申告。開始残高の「土地」に入れる金額がわからない!

正直、青色申告をなめていました。

昨年、法人を立ち上げて、
決算だけは税理士さんにお願いしたけど、
記帳は自分でしたつもりでいたので、青色申告も自分でできるはず、と。

青色申告を自分でやるということは、決算作業も自分でやるということに
やっと気づいたのでした。

まず会計ソフトの貸借対照表の開始残高に、何の数字を入れればよいのかさっぱりわかりません。
これに悩んでいる人は結構多いみたいです。
ソフトのサポートに電話したり、税理士さんの無料相談で聞いたりしてわかったことは、

・預金通帳の開始残高は、とりあえず期首の金額を書く。

・現金は、期首残高は今となっては不明。。。
だが0ではない。マイナスにならない程度の金額を書く。

・建物などの資産は、未償却残高を書く。

・預かっている敷金の金額などを書く。

・土地は、購入したときの評価額を書けばいい。

・借入金額の前期期末残高を書く。

土地は、購入したときの評価額と同じ金額を、毎年記入するということに、
すごく驚きました。


そうやって貸借の残高の差額を出し、その差額を元入金の欄に記入すれば。

やったー、貸借の金額が一致したわ!

ちょっと未来が明るくなりました。

ちなみに私が使っている会計ソフトは、ソリマチの「会計王」です。
使いやすいと評判で、お値段も安かったですよ。
サポートの電話対応の女性も、とても親切。
わからない仕訳のこともいろいろ教えてくれて
ホント助かりました。

ソリマチ 会計王17 新消費税対応版


感想(1件)












posted by モモ at 22:24 | 初めての青色申告 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月22日

サラリーマン、OLさん、主婦の方が初めて不動産投資するなら、まずどこから始めたらいいのでしょうか?

巷では、サラリーマンの方を対象にした不動産投資セミナーが大盛況です。
現状に満足せず、将来のために余暇を勉強や研究にあてる。
それは何歳になっても大切なことですよね。
ちょこれーとオット(これからオットのことをこう呼びます!)は、
最近、そうやって不動産投資をしようと考え始めた方々から、こんな質問をされることが多くなりました。

 “初めて不動産投資するなら、まず何をすればいいでしょうか?”

“ちょこれーとオットさんが、今始めるとしたら、まず何を買いますか?”

等々。

そのたびに、
何をすれば、と言われても、これが正解!というのはないので困っているようです。 

不動産投資にも、区分所有派、1棟マンション派、戸建て賃貸派、DIYする人、
借金はできるだけしたくない人、全部借金で買いたい人など
いろいろなやり方があるし、男性でも女性でも、その人の属性(所属会社や年収など)や志向でも戦略が変わってきます。

もし専業主婦の方が主体的に不動産投資されたい場合は、ご主人のサラリーマン属性を有利に使って、ご主人が銀行から融資を受けてもらい物件の資金にするという方も多いですね。
融資相談の時は、ご主人と一緒に銀行に行って、「二人でちゃんと返済します」感を出すのも手です。


やるからには失敗したくない!という気持ちもわかるので、
今回、これから不動産投資を始める人に
ちょこれーとオットが
「これだけはいっておきたい」ということを書いておきます。


1 初めは区分マンションを買って、売買の流れなど全体の流れを知った方が良いかも。

まずはじめに区分を買うか1棟マンションを買うか迷うところですよね。
1棟マンションから始めたほうが収益も増えるので。それで全然構わないのですが(笑)
無理をしたくないなら区分から初めて全体の流れを把握したほうがよさそうです。
1ルームなら現金で買ったり、政策金融公庫で借りる方法もあります。
銀行はあまり区分物件には融資はされないみたいですが。。
ただ区分はやはり手間の割に手残りが少なく効率が悪いので、次の物件は1棟マンションにしましょう。


2 今住んでいる地域、以前住んでいた地域など土地勘のある場所から買う

これは、わかりやすいですね。いくら利回りが良くて、良さそうな物件でも、
土地勘がないとどんな落とし穴があるかわかりません。慣れてきたら検討しても良いでしょう。


3 融資は都心エリアなら都市銀行を、地方なら地銀を検討する。

とりあえず、Sガ銀行、Oックス銀行、S岡銀行は利用しない方が良い。と思います。

セミナーでは、このような銀行を勧める場合も多いようです。
これらの銀行は融資はおりやすいのですが利率が高く、毎月の家賃から返済はできても
1ルーム1戸あたり手残り1万という極端なら例もあります。

入退去の原状回復や広告費などであっという間に数か月分の手残りが消えてしまいます。
これらの銀行は、あとで借り換えようと思っても多額の違約金が発生するなど、
利率の良い他銀行に借り換えにくいということも聞きます。

普通の会社にお勤めのサラリーマンの方なら、ましてや上場企業の方なら、
都心エリアならまず都銀各行、地方の方なら地方銀行に相談したほうが良いでしょう。
融資に積極的な地方銀行はたくさんあります。

あと、転勤族の方。例えば物件は地方だけど、自分は今東京に住んでいるという方は、その地方に支店のある都市銀行に、東京で相談すると良いです。
地方銀行の東京支店という方法もありますが、支店の数が少なく不便です。

区分物件なら政策金融公庫も検討しても良いですね。ここも全国の地方都市にあります。
政策金融公庫の良いところは、10年固定金利で借りておいて途中で他銀行に借り換えたりしても違約金がないこと。
他の銀行は、固定期間中に他銀行に借り換えると違約金が発生します。(変動金利のときは発生しません)

政策金融公庫には、主婦の私自身、東京にいた頃に融資の相談に行ったことがあります。
気軽に相談に行けて、いろいろ教えてもらえますよ。
わが家は公庫から融資を受けて、区分物件や太陽光などを購入しています。


4 いろんなセミナーや交流会に参加して知り合いを作り、自分の情報量を増やす。

不動産投資をしている人、興味がある人はさまざまな情報を持っています。セミナー講師や参加者の方などと名刺を交換したり、話したりしてたくさん情報を得ましょう。
その中から、これから長くお世話になる良い相談相手がみつかるとラッキーです。

以上、こんな感じですが、どうでしょうか。
う〜ん、やっぱりこれ!というのは難しいですね。

私が
“初めて不動産投資するなら、まずは区分所有から始めてみること。
そして次に、土地勘のある場所で、銀行に融資がおりやすいRC構造で、建築年があまり古くなくて、1億円程度の1棟マンションがおすすめってこと?”

と聞くと

ちょこれーとオットは
“それを自分も毎日探してるんだよ。でも全然ないんだよ”

という答えが返ってきました(笑)

ここしばらく、どんどん利回りは下がるし、物件は高いし、本当に良い物件を見つけるのは大変ですね。。







posted by モモ at 15:30 | 不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする