2006年01月26日

重要事項の説明と、売買契約

いよいよ初めての契約です。
不動産会社の社長室に、売主と、買主である私たちが集まりました。
これが、ウワサの「重要事項の説明」なのね〜。

昨年、一応勉強して受験した宅建試験のテキストに何度もしつこく出てきてたわ。
(試験は準備不足で落ちましたが。。)

さて、現オーナーさまと宅建取引主任者である社長、担当営業、オットと私で
契約はすすめられました。
重要事項の説明書と、売買契約書の説明に加え、物件の図面みたいなものや
用途地域の説明図、現借主との賃貸契約書コピーなど、
添付資料がたくさんありました。

資料の1つ1つにじっくり目を通してから、契約書を読んで、署名押印ねー。
と、思ってましたが違いました。
契約書の一通りの説明の後、
資料には、あとで目を通して、とりあえず契約書に署名、押印ということでした。

ここで「まあ、担当者から大体内容は聞いてるから後で見ればいいや」と思ったのが
間違いのもとでした。
やっぱり、耳だけで聞いた事は、間違いがあるかもしれないので、
ちゃんと書面で確認するべきです。

今回担当者の言ってることと、資料の内容とに、相違点が1点ありました。

現借主の年齢が、担当者は27才と言ってたのに、
実際は31歳だったこと。
結婚で、退去される可能性、高い。かな〜〜?
う〜〜ん。

実は同オーナーが、同じマンションの8階の部屋を
もう1件売りに出されていました。価格は420万円。
家賃は39000円。こちらは学生さんが入居中。

私たちは、今買おうとしている3階の家賃48000円、価格440万円と
8階の家賃39000円、価格420万円のどちらにするかを、直前まで迷ってて。
というのも、3回の48000円の家賃は、現入居者が出られると
家賃相場では確実に39000円近くに落ちます。

となると、20万の差額を埋めるをとるためには、
少なくともあと2年は48000円の家賃のままでいてほしいのです。
48000円のままだと、表面利回り約13%。実質利回り約9.5%。


もちろん、いつどちらかが早く退去するかはミズモノなので、リスクは高い。
担当営業から聞いた情報で、判断して440万のほうを選んだわけですが、
年齢が違っていた。

私は翌日すぐ、不動産会社に行き、全部ざっくばらんに相談しました。
すると担当者は、
「年齢を間違えてたのは、すみませんでしが。
 これから10日以内に、どんな人か、調査して報告します」とのこと。

その結果次第で、やっぱり420万円の物件に変更を希望しようかと思ってます。


でも1回判を押した契約。。。
たまたまオーナーが2件とも同じなので、それは融通を利かせてくれると思うのですが、
どうなるかは相談しないとわかりません。

法的に杓子定規だと、引渡し(全額支払)の前の契約解除は、
手付金放棄で無条件で解除できる。
でも手付金10万が消えてしまう・・

だから、みなさんくれぐれも契約の前には、
書面によ〜〜く目を通しましょう。



posted by モモ at 00:14 | Comment(0) | TrackBack(0) | 区分所有を増やそう | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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