同時に引渡しを受けるという決済の日を迎えました。
売主、買主、不動産営業担当、司法書士が、私たちのお金を預けている銀行へ集合。
そこで支払いと手続きをすませてしまうのです。
物件の詳細を整理すると、
・売買価格４４０万円
・１１階建ての３階にある１ルーム。
・広さは、公簿１８．４０平方メートル。
・構造は、SRC（一部RC）全６１戸
・築年月は、平成４年８月
・家賃４８，０００円
・管理費６，１００円、修繕積立金４，５４０円
・立地は、国立医大の近くにあり、医大まで歩いて５分圏内。
また市内中心部への交通の便は良いところ。
・オートロック
ざっとこんな感じです。
利回りは、
表面利回り １３．１％ （家賃収入×１２ヶ月）÷売買価格
実質利回り' １０．２％ （家賃収入ー管理費＋修繕費）×１２ヶ月÷売買価格
しかしマンションを購入するには、
決済金以外にも、いろいろ経費が発生します。
不動産屋さんに支払う仲介手数料 ２０１，６００円
司法書士へ支払う登記関係費用 ７１，０００円
また売主から買主へ支払う、敷金の精算、家賃、管理費の精算、
固定資産税、都市計画税の日割りでの双方負担の精算などがあります。
買主から支払う分と売主から支払う分を精算すると、
売主からの支払い額が、 １５４，０９７円となりました。
結局、私たちが今回４４０万円のマンションを購入するに当たり
支払った合計金額は、
①４，５１８，５０３円（実質購入価格）
ここでの実質利回りは、 ９．９％です。
（家賃収入ー管理費＋修繕費）×１２ヶ月÷①実質購入価格
さらにマンションは、設備のメンテやトラブルへの対応、苦情などの窓口、
などの管理をする必要があります。
その管理までも不動産業者に依頼する契約をすると、月に家賃の５％がかかります。
さらにさらに、家賃保証契約（家賃滞納に直面したときに、
業者さんが督促をして家賃回収してくれる）を入れると、管理契約費は１０％になります。
それには業者さんの方も慎重に賃借人の審査をするそうですが。。
幸い、今の賃借人はそういうことはない人柄、家柄？みたいなので、
私たちは、１０％の契約は考えてません。
さて管理契約費５％を含むと、
実質利回りは、９．３％となります。
（１月分の収入３４９６０円×１２ヶ月）÷①実質購入価格）
＊１ヶ月分の収入＝家賃ー管理費＋修繕費＋管理契約費５％
最初の表面利回りが １３．１％だったのに、
実際の手取り額での利回りは ９．３％となってしまうんです～ね。＾＾；
金額としては、表面利回り １３．１％＝５７６，４００円
手取り額の利回り ９．３％＝４２０，２２０円
それも、賃貸状況が１年続くと仮定した場合です。
大家さん。たしかにリスクや心配事はなくなりませんが、
それでも、４５０万のお金を銀行に預けても、１年に１０万円にもならないことを考えると、
私たちはマンション大家さんの道をめざそうと思っています。
貯金は、現在約２０万円。
でもオットと私は、年内には、２件目の購入をしたいなーと思っています。
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