2006年03月06日

やったー!!初のマンションオーナーヽ(^o^)丿♪

すでに、手付金10万円を払った物件の残金をすべて支払い、
同時に引渡しを受けるという決済の日を迎えました。
売主、買主、不動産営業担当、司法書士が、私たちのお金を預けている銀行へ集合。
そこで支払いと手続きをすませてしまうのです。

物件の詳細を整理すると、

・売買価格440万円
・11階建ての3階にある1ルーム。
・広さは、公簿18.40平方メートル。
・構造は、SRC(一部RC)全61戸
・築年月は、平成4年8月
・家賃48,000円
・管理費6,100円、修繕積立金4,540円
・立地は、国立医大の近くにあり、医大まで歩いて5分圏内。
 また市内中心部への交通の便は良いところ。
・オートロック

ざっとこんな感じです。

利回りは、
表面利回り 13.1% (家賃収入×12ヶ月)÷売買価格
実質利回り' 10.2% (家賃収入ー管理費+修繕費)×12ヶ月÷売買価格

しかしマンションを購入するには、
決済金以外にも、いろいろ経費が発生します。

不動産屋さんに支払う仲介手数料 201,600円
司法書士へ支払う登記関係費用   71,000円

また売主から買主へ支払う、敷金の精算、家賃、管理費の精算、
固定資産税、都市計画税の日割りでの双方負担の精算などがあります。
買主から支払う分と売主から支払う分を精算すると、
売主からの支払い額が、     154,097円となりました。

結局、私たちが今回440万円のマンションを購入するに当たり
支払った合計金額は、

@4,518,503円(実質購入価格)

ここでの実質利回りは、 9.9%です。
(家賃収入ー管理費+修繕費)×12ヶ月÷@実質購入価格

さらにマンションは、設備のメンテやトラブルへの対応、苦情などの窓口、
などの管理をする必要があります。
その管理までも不動産業者に依頼する契約をすると、月に家賃の5%がかかります。

さらにさらに、家賃保証契約(家賃滞納に直面したときに、
業者さんが督促をして家賃回収してくれる)を入れると、管理契約費は10%になります。

それには業者さんの方も慎重に賃借人の審査をするそうですが。。
幸い、今の賃借人はそういうことはない人柄、家柄?みたいなので、
私たちは、10%の契約は考えてません。

さて管理契約費5%を含むと、
実質利回りは、9.3%となります。
(1月分の収入34960円×12ヶ月)÷@実質購入価格)
*1ヶ月分の収入=家賃ー管理費+修繕費+管理契約費5%


最初の表面利回りが     13.1%だったのに、
実際の手取り額での利回りは  9.3%となってしまうんです〜ね。^^;

金額としては、表面利回り   13.1%=576,400円
       手取り額の利回り 9.3%=420,220円

それも、賃貸状況が1年続くと仮定した場合です。

大家さん。たしかにリスクや心配事はなくなりませんが、
それでも、450万のお金を銀行に預けても、1年に10万円にもならないことを考えると、
私たちはマンション大家さんの道をめざそうと思っています。

貯金は、現在約20万円。
でもオットと私は、年内には、2件目の購入をしたいなーと思っています。


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404p4.jpg ←今回の物件















posted by モモ at 15:38 | Comment(1) | TrackBack(4) | 区分所有を増やそう | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
はじめまして!すごいですね〜。その後、マンション大家さんライフはどうなのですか?うまくいっていますか?更新を楽しみに待ってます。
Posted by 脱サラ希望 at 2006年05月21日 20:42
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