2016年02月22日

サラリーマン、OLさん、主婦の方が初めて不動産投資するなら、まずどこから始めたらいいのでしょうか?

巷では、サラリーマンの方を対象にした不動産投資セミナーが大盛況です。
現状に満足せず、将来のために余暇を勉強や研究にあてる。
それは何歳になっても大切なことですよね。
ちょこれーとオット(これからオットのことをこう呼びます!)は、
最近、そうやって不動産投資をしようと考え始めた方々から、こんな質問をされることが多くなりました。

 “初めて不動産投資するなら、まず何をすればいいでしょうか?”

“ちょこれーとオットさんが、今始めるとしたら、まず何を買いますか?”

等々。

そのたびに、
何をすれば、と言われても、これが正解!というのはないので困っているようです。 

不動産投資にも、区分所有派、1棟マンション派、戸建て賃貸派、DIYする人、
借金はできるだけしたくない人、全部借金で買いたい人など
いろいろなやり方があるし、男性でも女性でも、その人の属性(所属会社や年収など)や志向でも戦略が変わってきます。

もし専業主婦の方が主体的に不動産投資されたい場合は、ご主人のサラリーマン属性を有利に使って、ご主人が銀行から融資を受けてもらい物件の資金にするという方も多いですね。
融資相談の時は、ご主人と一緒に銀行に行って、「二人でちゃんと返済します」感を出すのも手です。


やるからには失敗したくない!という気持ちもわかるので、
今回、これから不動産投資を始める人に
ちょこれーとオットが
「これだけはいっておきたい」ということを書いておきます。


1 初めは区分マンションを買って、売買の流れなど全体の流れを知った方が良いかも。

まずはじめに区分を買うか1棟マンションを買うか迷うところですよね。
1棟マンションから始めたほうが収益も増えるので。それで全然構わないのですが(笑)
無理をしたくないなら区分から初めて全体の流れを把握したほうがよさそうです。
1ルームなら現金で買ったり、政策金融公庫で借りる方法もあります。
銀行はあまり区分物件には融資はされないみたいですが。。
ただ区分はやはり手間の割に手残りが少なく効率が悪いので、次の物件は1棟マンションにしましょう。


2 今住んでいる地域、以前住んでいた地域など土地勘のある場所から買う

これは、わかりやすいですね。いくら利回りが良くて、良さそうな物件でも、
土地勘がないとどんな落とし穴があるかわかりません。慣れてきたら検討しても良いでしょう。


3 融資は都心エリアなら都市銀行を、地方なら地銀を検討する。

とりあえず、Sガ銀行、Oックス銀行、S岡銀行は利用しない方が良い。と思います。

セミナーでは、このような銀行を勧める場合も多いようです。
これらの銀行は融資はおりやすいのですが利率が高く、毎月の家賃から返済はできても
1ルーム1戸あたり手残り1万という極端なら例もあります。

入退去の原状回復や広告費などであっという間に数か月分の手残りが消えてしまいます。
これらの銀行は、あとで借り換えようと思っても多額の違約金が発生するなど、
利率の良い他銀行に借り換えにくいということも聞きます。

普通の会社にお勤めのサラリーマンの方なら、ましてや上場企業の方なら、
都心エリアならまず都銀各行、地方の方なら地方銀行に相談したほうが良いでしょう。
融資に積極的な地方銀行はたくさんあります。

あと、転勤族の方。例えば物件は地方だけど、自分は今東京に住んでいるという方は、その地方に支店のある都市銀行に、東京で相談すると良いです。
地方銀行の東京支店という方法もありますが、支店の数が少なく不便です。

区分物件なら政策金融公庫も検討しても良いですね。ここも全国の地方都市にあります。
政策金融公庫の良いところは、10年固定金利で借りておいて途中で他銀行に借り換えたりしても違約金がないこと。
他の銀行は、固定期間中に他銀行に借り換えると違約金が発生します。(変動金利のときは発生しません)

政策金融公庫には、主婦の私自身、東京にいた頃に融資の相談に行ったことがあります。
気軽に相談に行けて、いろいろ教えてもらえますよ。
わが家は公庫から融資を受けて、区分物件や太陽光などを購入しています。


4 いろんなセミナーや交流会に参加して知り合いを作り、自分の情報量を増やす。

不動産投資をしている人、興味がある人はさまざまな情報を持っています。セミナー講師や参加者の方などと名刺を交換したり、話したりしてたくさん情報を得ましょう。
その中から、これから長くお世話になる良い相談相手がみつかるとラッキーです。

以上、こんな感じですが、どうでしょうか。
う〜ん、やっぱりこれ!というのは難しいですね。

私が
“初めて不動産投資するなら、まずは区分所有から始めてみること。
そして次に、土地勘のある場所で、銀行に融資がおりやすいRC構造で、建築年があまり古くなくて、1億円程度の1棟マンションがおすすめってこと?”

と聞くと

ちょこれーとオットは
“それを自分も毎日探してるんだよ。でも全然ないんだよ”

という答えが返ってきました(笑)

ここしばらく、どんどん利回りは下がるし、物件は高いし、本当に良い物件を見つけるのは大変ですね。。







posted by モモ at 15:30 | 不動産日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする