2016年02月09日

不動産投資で会社をつくろうと思った理由

不動産賃貸収入が増えてくると、法人化するかどうかを検討し始めました。
法人化するとメリットがあるのはわかるけど、調べたり手続きがめんどうくさそう。。
費用もかかりそう。。それに事務手続きは誰がやるのさ?
やっぱ私か?

会社を設立したのは、平成26年の4月でした。
法人化すると、メリット、デメリットそれぞれありますが、
どちらかというとメリットが多いと思いました。

・法人化はいつしたらいいのか?

個人で課税所得が900万を超えると住民税・所得税率が33%を超えるので、それ以上になる場合は
法人化したほうが税率が安くなります。法人税は課税所得800万以上は38%と一律です(ただし、均等割り税7万はかかります)よって課税所得が900万になったら、次に購入する不動産投資物件は法人で買ったほうが良いということになります。

・法人化するメリットは?節税できる点は?

@人件費を活用できる点です。

個人の場合でも、青色事業専従者給与として、配偶者にお給料を払うことができますが、
他でお勤めしていると払えないなど、色々と制約が厳そうです。
しかし、法人で物件を所有すれば、家族にその法人の役員になってもらって、法人で発生した利益を
役員報酬として支払うことができます。

例えば法人で300万円の利益が出ているとします。法人税は約73万円発生します。
しかし、この300万円を、他に所得のない役員3人にそれぞれ100万円ずつ役員報酬として支払うとすると
全体の税金はぐっと低くなります。所得が分散されることによって、それぞれの税率が低くなるからです。

A損失が発生した場合に、個人の場合は3年しか繰り越せないが、法人の場合は9年繰り越せます。

不動産所得がマイナスになって、他の所得と合算してもさらにマイナスの場合は、そのマイナスを個人は3年間しか繰り越せません。しかし、法人はマイナスを9年間も繰り越すことができます。

B物件を売却した時に発生する売却益にかかる税金が違います。

物件を売却した際に発生した売却益に対する税金は、個人の場合は、5年以内に売却した場合の売却益は短期譲渡所得となり、税率は所得税30%、住民税9%の合計39%かかります。
5年超で売却した場合の売却益は長期譲渡所得となり、税率は所得税15%、住民税5%の合計20%で、
これらは売却益は他の所得とは別で計算します。
一方、法人は売却益が発生しても、個人のように別計算にはならず、所得に対して税率(*)が掛かるだけです。
といういうことは、5年以内の短期譲渡の場合は法人のほうが、5年超の長期譲渡の場合は個人のほうが
税率は低くなります。

*法人税率は⇒平成27年度以降
所得金額400万円以下は21.43%、800万円以下は23.16%、800万円超は36.05%

C融資対策上で違いが出るものが、減価償却費の扱いです。

個人の場合、強制償却といって、決められた計算式によって計算した年間の減価償却費は、全額を経費にしなければいけません。
一方、法人は任意償却といって、決められた計算式によって計算した年間の減価償却費の範囲内で、経費にする金額を自由に決めることができるそうです。

なぜこれが融資対策に影響するのかというと、個人の場合は、不動産所得がマイナスになっていても、強制償却なので利益を減価償却費で調整することができません。
しかし、法人なら任意償却なので、利益を減価償却で調整することができます。もちろん銀行には利益が出ている損益計算書を見せる方が、イメージがよくなりますから、融資対策は有効といえる、と。
ただ、これは銀行の考え方によっても変わるそうです。たとえが変な小細工をせず、赤字でも、それが減価償却費によるものなら融資上問題はないと考える銀行もあるということです。

D個人と法人で違う代表的なものが、保険料の扱いです。

個人はいくら高い保険料を払っていても、生命保険料控除の上限金額しか所得から控除できません。
しかし法人は、要件に当てはまれば、保険料全額を控除することができます。
保険料については法人の方が有利といえます。

・法人化するデメリットは?

@会社設立、登記のための経費がかかる

行政書士等に依頼しなくても、株式会社設立で26万、合同会社設立で登記費用が12万円ぐらいかかります。

A法人化したあとの経理処理、税務申告が煩雑になり経費がかかる。

多くの場合、決算などは税理士に依頼することとなり、その分の報酬を支払ないといけません。
また経理担当者の負担が増え、社会保険にも入ることになるのでその分の事務手続きの負担も増えます。

B毎年法人住民税がかかる。

たとえ会社が赤字であっても、法人の場合には毎年71,000円の法人住民税(県民税・市民税)の支払いがあります。

あと大事なこととして、相続問題があります。
いざ相続になったときに、個人の資産はすべて相続対象になりますが、会社の資産は会社のもので、相続対象はその被相続人の出資率分だけになります。出資を分散しておけば良いということになります。

どちらにしてもそれぞれメリット、デメリットはあります。
ただ個人の所得税率だけは、どんどん増えていくので気を付けなければいけません。
個人と法人の税率の差。これを忘れないようにしたいです。



posted by モモ at 09:53 | 不動産投資会社をつくる | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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