2006年01月14日

連絡がない

不動産会社からの連絡は、まだありません。
やはり回答期限の1月15日に、回答というわけね。

話は、先週の日曜日、その不動産会社へ、思い切ってオットと二人で初めて訪れ、
約3時間近く、営業担当者の話を聞き、
その足でワンルームマンションの予約をしたことに始まります。

営業担当者によると、
今、投資用マンションの利回りはだいぶ下がっていて、
表面利回りが、10%あっても、
現状はいろいろ経費がかかり、
実質は5%ぐらいになるのだとか。
しかも5%は、地方都市の話で
東京などの大都市は、実質2〜3%まで下がっているらしいです。

東京、大阪、福岡などめぼしい都市は、
国内外の投資化がマンションを買いあさり、ファンドも入り、
家賃も下がっているからだとか。

本当にそうなのかしら。
大家さんライフで、実質利回り約10%はほしいと思っていたので、
この話は、ちょっとがっかりでした。
おめでたいシロートだといわれれればそれまでですが。。

5%だと、420万のマンションで、1年に21万円。
全額取り戻すのに、20年かかってしまいます。

ふ〜〜。まあそれでも良いので、とにかく1軒目を買いたい!
早く連絡してくれーと思うのでした。

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2006年01月26日

重要事項の説明と、売買契約

いよいよ初めての契約です。
不動産会社の社長室に、売主と、買主である私たちが集まりました。
これが、ウワサの「重要事項の説明」なのね〜。

昨年、一応勉強して受験した宅建試験のテキストに何度もしつこく出てきてたわ。
(試験は準備不足で落ちましたが。。)

さて、現オーナーさまと宅建取引主任者である社長、担当営業、オットと私で
契約はすすめられました。
重要事項の説明書と、売買契約書の説明に加え、物件の図面みたいなものや
用途地域の説明図、現借主との賃貸契約書コピーなど、
添付資料がたくさんありました。

資料の1つ1つにじっくり目を通してから、契約書を読んで、署名押印ねー。
と、思ってましたが違いました。
契約書の一通りの説明の後、
資料には、あとで目を通して、とりあえず契約書に署名、押印ということでした。

ここで「まあ、担当者から大体内容は聞いてるから後で見ればいいや」と思ったのが
間違いのもとでした。
やっぱり、耳だけで聞いた事は、間違いがあるかもしれないので、
ちゃんと書面で確認するべきです。

今回担当者の言ってることと、資料の内容とに、相違点が1点ありました。

現借主の年齢が、担当者は27才と言ってたのに、
実際は31歳だったこと。
結婚で、退去される可能性、高い。かな〜〜?
う〜〜ん。

実は同オーナーが、同じマンションの8階の部屋を
もう1件売りに出されていました。価格は420万円。
家賃は39000円。こちらは学生さんが入居中。

私たちは、今買おうとしている3階の家賃48000円、価格440万円と
8階の家賃39000円、価格420万円のどちらにするかを、直前まで迷ってて。
というのも、3回の48000円の家賃は、現入居者が出られると
家賃相場では確実に39000円近くに落ちます。

となると、20万の差額を埋めるをとるためには、
少なくともあと2年は48000円の家賃のままでいてほしいのです。
48000円のままだと、表面利回り約13%。実質利回り約9.5%。


もちろん、いつどちらかが早く退去するかはミズモノなので、リスクは高い。
担当営業から聞いた情報で、判断して440万のほうを選んだわけですが、
年齢が違っていた。

私は翌日すぐ、不動産会社に行き、全部ざっくばらんに相談しました。
すると担当者は、
「年齢を間違えてたのは、すみませんでしが。
 これから10日以内に、どんな人か、調査して報告します」とのこと。

その結果次第で、やっぱり420万円の物件に変更を希望しようかと思ってます。


でも1回判を押した契約。。。
たまたまオーナーが2件とも同じなので、それは融通を利かせてくれると思うのですが、
どうなるかは相談しないとわかりません。

法的に杓子定規だと、引渡し(全額支払)の前の契約解除は、
手付金放棄で無条件で解除できる。
でも手付金10万が消えてしまう・・

だから、みなさんくれぐれも契約の前には、
書面によ〜〜く目を通しましょう。



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2006年03月06日

やったー!!初のマンションオーナーヽ(^o^)丿♪

すでに、手付金10万円を払った物件の残金をすべて支払い、
同時に引渡しを受けるという決済の日を迎えました。
売主、買主、不動産営業担当、司法書士が、私たちのお金を預けている銀行へ集合。
そこで支払いと手続きをすませてしまうのです。

物件の詳細を整理すると、

・売買価格440万円
・11階建ての3階にある1ルーム。
・広さは、公簿18.40平方メートル。
・構造は、SRC(一部RC)全61戸
・築年月は、平成4年8月
・家賃48,000円
・管理費6,100円、修繕積立金4,540円
・立地は、国立医大の近くにあり、医大まで歩いて5分圏内。
 また市内中心部への交通の便は良いところ。
・オートロック

ざっとこんな感じです。

利回りは、
表面利回り 13.1% (家賃収入×12ヶ月)÷売買価格
実質利回り' 10.2% (家賃収入ー管理費+修繕費)×12ヶ月÷売買価格

しかしマンションを購入するには、
決済金以外にも、いろいろ経費が発生します。

不動産屋さんに支払う仲介手数料 201,600円
司法書士へ支払う登記関係費用   71,000円

また売主から買主へ支払う、敷金の精算、家賃、管理費の精算、
固定資産税、都市計画税の日割りでの双方負担の精算などがあります。
買主から支払う分と売主から支払う分を精算すると、
売主からの支払い額が、     154,097円となりました。

結局、私たちが今回440万円のマンションを購入するに当たり
支払った合計金額は、

@4,518,503円(実質購入価格)

ここでの実質利回りは、 9.9%です。
(家賃収入ー管理費+修繕費)×12ヶ月÷@実質購入価格

さらにマンションは、設備のメンテやトラブルへの対応、苦情などの窓口、
などの管理をする必要があります。
その管理までも不動産業者に依頼する契約をすると、月に家賃の5%がかかります。

さらにさらに、家賃保証契約(家賃滞納に直面したときに、
業者さんが督促をして家賃回収してくれる)を入れると、管理契約費は10%になります。

それには業者さんの方も慎重に賃借人の審査をするそうですが。。
幸い、今の賃借人はそういうことはない人柄、家柄?みたいなので、
私たちは、10%の契約は考えてません。

さて管理契約費5%を含むと、
実質利回りは、9.3%となります。
(1月分の収入34960円×12ヶ月)÷@実質購入価格)
*1ヶ月分の収入=家賃ー管理費+修繕費+管理契約費5%


最初の表面利回りが     13.1%だったのに、
実際の手取り額での利回りは  9.3%となってしまうんです〜ね。^^;

金額としては、表面利回り   13.1%=576,400円
       手取り額の利回り 9.3%=420,220円

それも、賃貸状況が1年続くと仮定した場合です。

大家さん。たしかにリスクや心配事はなくなりませんが、
それでも、450万のお金を銀行に預けても、1年に10万円にもならないことを考えると、
私たちはマンション大家さんの道をめざそうと思っています。

貯金は、現在約20万円。
でもオットと私は、年内には、2件目の購入をしたいなーと思っています。


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404p4.jpg ←今回の物件















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2007年04月30日

マンション大家さんの目標

1部屋のマンション大家さんになって、1年ぶりのブログ再開です。(スミマセン。。)
去年の3月以来、
2部屋目購入のために、私達夫婦はいろいろ活動してきました。

新しい収益物件を探すために、常日頃はネットの不動産サイトの検索。
また1部屋目を購入した不動産会社の担当者さんに、「なんか新しい物件はないですか〜」と時々突っ込み、
他社物件について、「これってどう思います?」と
申し訳ないけど、質問しまくったり。
また、初めての競売にも参加したりしましたよ。


マンション大家さんを目指して、
プチリタイヤを果たす。というのが私達の夢です。
具体的には、管理するマンションが増えてきたら、
小さな不動産管理会社を作って、私がその会社からお給料をもらうこと(?!)

以前は、マンション10部屋の大家さんが目標でしたが、
今は、1部屋ずつではなく、まるごと1棟買いするケースも
視野に入れて考えています。

収入額でいえば、毎月30万円ぐらいの家賃収入があれば、
いいな〜と思います。そう、夢は大きくね。

それが、今から10年後ぐらいにかなえば、うれしいな♪
とお気楽な私は夢見ているのでした。

となりでは、緻密なオットが毎日不動産サイトとにらめっこしてます。

posted by モモ at 02:15 | Comment(0) | TrackBack(0) | 区分所有を増やそう | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年05月02日

明日は、2部屋目の売買契約♪。

念願の2部屋目を、いよいよ購入する時が来ました。
今度のマンションは、1部屋目と同じワンルーム。
ある不動産屋さんのサイトで、オットがみつけました。

・売買価格は430万
(最初450万だったけど、オットが「430万なら買います。」と言ってしまい、本当にそうなった!)
・ライオンズマンションで10階立ての6階。
・広さは26,06平方メートル
・構造は鉄筋鉄骨。全61戸
・市内中心部のオシャレな地域から、歩いて3分の好立地が自慢。
・オートロック

しかし、今度は前回と違って、「空き家」なのだ。
それだけは、ちょっと不安。いや結構不安。。
でも、だから安く買えたともいえる。
家賃は50000円想定で、表面利回りが14%。
経費等を差し引いた、純利回りが9%ぐらい。

このマンションのウリはなんといっても
立地のよさ。
市内で一番の繁華街、ファッションビルやバスステーションが集まる地域から
歩いて3分ぐらいであるにもかかわらず、
目の前は小学校で、閑静。一方通行のせいで、前面道路は
車があまり通らない。
カフェやおいしいレストランも近くに散らばってて、となりは
ミニFM局のスタジオだ。
さらに、ライオンズマンションという分譲タイプマンションの頑丈なつくり。外壁もキレイ。
広さが、26平方メートルもあることも気に入ってる。

一方、どちらかというとデメリットかな、と思う点は、
いわゆるユニットバス(お風呂、トイレが一緒)
洗濯機置き場がなく、1階に住人だけが出入りできるコインランドリーがある。(洗濯機1回200円。乾燥機100円)
フローリングではなく、カーペット。
といった感じ。

明日払う手付け金は、本来50万だが、30万にしてもらった。
早ければ明日から、わたしたちが依頼する賃貸の募集をかけてもらうことができる。

家賃をいくらに想定するか、が次のポイントです。
そしてその次は、仲介業者さんに、このお部屋の良さをアピールする
簡単な資料を作って渡そうと計画しています。
posted by モモ at 00:21 | Comment(0) | TrackBack(0) | 区分所有を増やそう | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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