振込あり♪

前回書いた入居申込いただいた４件目のファミリータイプ物件ですが、一応入居予定日は７/３０〜との事でドキドキなんだけど昨日たまたま残高確認した銀行口座に仲介業者より約３月分のお家賃らしき振込が♪
ヤッホーやはりもう大丈夫かしら。。。なんて考えてます。
早く７/３０が過ぎてくれれば・・・。
待ち遠しいけどたぶん・たぶん大丈夫？
早く安心したいですっｗ

７件目の区分所有

昨年末から、一棟もの購入に向けて業者さんとやり取りしてきましたが、
その間に、オットはなんとＯ市で
１ルームの購入もしてしまいました。

ちょっと自慢になりますが、もしよかったら読んでください。＾＾

優良物件との出会いは、タイミングが大事だなと、改めて思います。


物件内容は、

駅から１０分の、４階建ての４階。
鉄筋コンクリート、１Ｋ、24.16�u、バストイレ別、Ｈ２築、
家賃４３０００円で賃貸中。（昨年１０月から）
購入価格２１６万。

利回りは、なんと２３．９％。（表面利回り）

思いもかけず、よい条件で購入することができました。

ことの次第は、

昨年末、サイトで同じ建物で２部屋の売り物件を見つけました。
２３０万で賃貸中のものと、２３０万で空室のもの。
同じオーナーのようです。

オットはとりあえず賃貸中の物件に、買い付けを入れました。

年末にＯ市へ行ったとき、外から建物も見て確認してきました。

年が明けて、業者へ連絡してみると、もうひとつの空室の部屋が
売れてしまったとのこと。
おそらく２３０万で売れたのでしょう。

オットは「２１６万なら、すぐ買います」と業者さんへ申し入れました。
そう、１割引きです。

１つずつ売るより、２件まとめて売ってしまったほうが
手間もかからず良いのでは？
とオーナーへ決断を促すように、伝えました。

すると、思惑通り、オーナーから了解を得ました。
「まとめて売っちゃいましょう」作戦成功です。

担当営業からは、
「これは良い買い物ですよ。○○さん」と言われたそうです。

空室のほうが２３０万で、賃貸中のほうが２１６万で
購入されたことになります。

不動産の価格なんて、タイミングと交渉でこんなにも変わって
しまうんですね。

一棟もの決済の前の日に、
この１ルームの決済は、業者さんが代理で行いました。
登記は、以前お世話になった司法書士の先生にお願いしたので、
本人が出向かなくてもそれで済みました。

決済を続けて２日するなんて、
オットもかなり不動産業者化してきました（笑）

借金はまた雪だるま（！？）
でもこの物件は、おトクでした。

F市にマンション２室決済！

先週末、オットがF市で、隠密投資家さんに紹介してもらったヒロさんにお目にかかったそうです。
そこでヒロさん に連れて行ってもらった飲み会では、
不動産投資家さんたち、大家さんたちが集まられていて、
いろいろ勉強になることが多く、とても刺激を受けて帰ってきました。
ヒロさんと皆さん、ありがとうございました。
これからもよろしくお願いします！

さて。
またまたオットが、以前からF市で新しい物件の購入を進めていて、なんと先週の金曜日に委任で決済を済ませてしまいました（汗）
しかも同じマンションの２Kを２室も。どちらも賃貸中です。
資金はお友達にローンしまして・・・ま、また（汗）

物件は、町の中心部から歩いて行ける場所で、平成５年築のSRC。
どちらも１０階建ての９階で、約３２�u、６畳の洋間が２つある２Kです。
購入額は２件で９１０万。
６４０万と５４０万だったのを、２件買うからととことん値切る、値切る。
家賃は、６２，０００円と６３，０００円。
賃貸中なので、中は見れないのですが、エントランスなどきれいで、
オートロックもあり、おしゃれな感じです。
表面利回りは、１６．５％になります。

決済の後、送られてきた資料を見てびっくり。
平成５年築の、この部屋の新築時の値段がバブリーなんです。
なんと１部屋３，５２０万。２部屋で７，０４０万。ひえ〜。。
それが９１０万に下がったわけです。約８分の１の価格。
これこそ、不動産投資の醍醐味です。

ネットで偶然見つけた物件らしいのですが、
その後すぐサイトから消えてしまいました。
でもあきらめず問い合わせて、その後、交渉して行ったらしい。
やっぱり「これ」と思ったものは、すぐ消えるから、
タイミングが大事です。


これで区分所有は全部で９部屋。１０室まであと１室です♪

１カ月の家賃収入の合計は、一棟マンションも含めて合計約１６０万。
銀行ローンの返済は、月に約６５万。
（その他お友達ローンもありますが）
ローンの返済比率が約４０％です。
空室を早く埋めて、もっと比率を下げたいものです。

空室の水道代について

ある不動産会社Aと、水道代のことでモメてます。

あるマンションで、１ルームを２部屋区分所有していますが、
そのうち１室が空室です。
でも、売買のときその部屋を仲介したA社が、
空室でも水道代の２５００円を毎月定額で徴収することになっているというのです。
管理組会の決まりでそうなっていると。
A社系列のマンションなのです。

どうして、空き室なのに水道代がとられるのか？
オットはA社に申し入れをして、今も交渉中なんですが…

ことの次第は、その部屋を購入する際に、仲介の担当者から
その話がなかったことが問題のようです。
しかも重要事項説明書にも、契約書にも、
管理組合規約にも、その水道代のことは明記がありません。

口頭でも聞いてないし、契約書にも書かれていないことを、
突然守ってくれと言われても、ね〜。。。

極端にいえば、そのマンションのうち半数以上が空き室になっても、
水道代は各オーナーから徴収するというのでしょうか。

とにかく、空室なので早く入居者さんが気まってくれれば、問題はないんですけど、
でもはっきりと書面で決めておかないとまたモメますよね。