2008年09月30日

銀行融資への道のり

現在検討中の1棟もの2件について、
現在オットが、銀行融資を受けるために日夜奮闘中なのです。
私は初めて知ったのですが、
銀行の住宅ローンや、生活金融公庫は、
基本的に実際自分が住む家じゃないと融資してくれないのですね。

しかも、物件が近くにないとだめだとか、
他県の物件はだめだとか、
不動産投資する人にとっては、厳しい壁が立ちはだかってます。
もちろん、利率にこだわらなければ、アパートローンやその他のローンもありますが、
やはり、少しでも利率が安いもので組みたいですよね。

融資の相談に行ったところ、
地方銀行の2行がだめで、金融公庫もだめ。
みずほ銀行も無理っぽい。三井住友UFJがあれば相談したいけど、
近くに支店がない!

現在、もうひとつの地銀と「ろうきん」へ申請しているらしいです。
またネットで申請しておいた、オリックス信託から返事がきて、
詳しい物件資料を送ってほしいとのこと。

少し期待が持てそうです。


posted by モモ at 22:11 | Comment(0) | TrackBack(0) | 融資への道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月10日

銀行融資への道 2

銀行から融資を受けるため、オットは昼も夜もフル活動、
不眠不休の毎日です。しかもサラリーマンしながら。
倒れやしないかと、心配・・・

ほとんどすべての地銀と、ろうきん、商銀などは
物件の査定段階で、すでにだめなようです。
物件は九州にあるため、土地勘もないし、実際の物件を見ずに、
路線価や条件などで判断されるからもあるでしょう。
でも販売価格1億2000万の物件に対して、
銀行の算定評価額が、その半分の6000万とか言われると、
本人の信用以前に、
「それでも、あなた買いますか?」
と言われてるみたいで、私たちはいっきにトーンダウンしてしまいました・・・

そんな中、申請しておいた九州のある地銀から、色良い返事が届きました。
評価額は、なんと9000万円。
販売額に近づいてきた。
銀行によると、立地は決して悪くないらしいです。
やっぱり地元だから、どの地域が人気スポットだとか、
空室率が低いだとかよくわかっているそうです。
あとは、最初の利率がどれぐらいかですね。
2%台の前半にできるだけ近くなるといいけどね。

トーンダウンしてたけど、なんだかまた少しアップしてきた私たち。
オットのハードワークと、
気をもむ日々は、もう少し続きそうです。

現在、6件の区分所有は、「満室御礼」で順調なんだから、
あせらずじっくり行きましょう。
posted by モモ at 18:07 | Comment(0) | TrackBack(0) | 融資への道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年11月03日

融資

懸案の一棟もの物件の融資ですが、現在進んでるOO信託は3年固定で2.8%、地銀Aは10年融資の固定2.6%で内諾です。本命の都銀Bは20〜25年固定の2.0%〜2.2%で返事待ち、ついでに業者さんが地銀Cにも最近あたってくれてて2.4%を基本に検討して頂いてるようです。早くB銀の返事が良い形で有ればいんですが・・。ただそう言ってる間に3室目の空室が、、、、。
やはり築20年で場所は良いのですが考え直した方が良いのかしら、、、。
しかしB銀の良い返事有れば月の支払いは賃料の半分程度でなお半分は手元に残り、税・維持費引いても年間400万程度は残る計算で、自己資金1000万、諸費用500万程度で割れば利回りは26.6%なんて計算の仕方も出来るのでは!?
早く返事こないかしら^^;
posted by モモ at 16:29 | Comment(0) | TrackBack(0) | 融資への道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年01月07日

銀行、ローン返済期間を間違う。

あけましておめでとうございます。
今年は、我が家にとって記念すべき年になりそうです。
初めての一棟もの大家さんになれる年だからです。

さて、前回、2つの銀行から融資が下りていて、
そのどちらに決めるか検討していると書きました。

地銀Aは、年利2.4%の15年ローン。
一方地銀Cは、年利2.2%の14年ローン。

金利も違うけど、オットはこの1年の違いをどうとるべきか、
どっちが得なのかをずーっと考えてました。

で、仲介業者の担当者へ、
「この14年というのは、銀行がまちがえてるんじゃないか」
と指摘したらしい。
でも業者は、
「資料はすべて渡してるし、銀行が間違えるわけないでしょう」
と言っていたらしいです。

その後、地銀Cから直接電話がかかってきました。
やはり、1年期間を間違えていてて、15年ローンができるらしいのです。

今回の一棟ものは、平成元年に登記がなされたと登記簿に書いてありますが、
前年の昭和63年に建築確認の認可が下りたという書類が別にあったそうです。

銀行は、RCの建物は35年を耐久年数と見ているため、
35年から築年数21年を引くと、残りは14年と計算したみたいです。
築年数の起算は、登記の年からなのに、
建築確認の認可が下りた年からだと、勘違いもしくは間違えてたらしいのです。

1年の違いは、大きい。
こんな大切なこと、銀行でも間違えることがあるんですね。
というか、オットが見破るものすごいと思いますけど(^_^;)


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posted by モモ at 15:46 | Comment(0) | TrackBack(0) | 融資への道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年01月27日

信じられない、銀行の仕打ち!

1棟物マンション購入のための銀行融資は、
ほぼ地銀Aに決まっていました。

その条件は、
・フルローンの1億800万、15年返済。
・1000万の定期預金を作る
・指定口座への家賃入金
・利率は10年固定の2.25%
などなど。

融資申込みと売主との決済の日が、
翌週の月曜日にせまった金曜の午後、
オットの携帯に地銀Aの担当者から電話がありました。

内容は、

”融資は、支店の決済ではOKだったけど、本店に出したら、本店から
「こんな(甘すぎる)条件、本店レベルでは決済できない。
本社の審査部に通してくれと言われ」
審査部から、頭金として1000万を入れないと通せないと言われた”

といったこと。

オットは、突然の変更に驚き、そんなことは急に言われても困るし、
今までの数週間の交渉は一体何だったのか、とつき返したらしいです。
でも、銀行の返事はなく、金曜の夜も土曜日も連絡なし。
一体、月曜日に銀行が来るのか来ないのかもわからない。

決済のほぼ前日(営業日では前日)に、今までいらないことになってた
頭金を1000万入れろと、急に言ってくるという銀行の傲慢さ。
担当者の見極めの甘さ。

「支店レベルでは決済が降りてたけど、本社ではだめだった」
なんていう融資の話はいろんなところでも聞くけど、
そんな話は、決済の前日にするものじゃないと思いませんか!
利率の見直しなら、まだ話はわかるけど、融資額の変更は
一サラリーマンには、コタエマス。銀行さま。

やはり1億を超える融資に、銀行は、
すんなりGOを出せなかったのか。

オットは定期預金に1000万入れるのは、
一定期間入れたら戻ってくるはずなので、
資金繰りの算段はしていたらしいけど、
先に必要なお金で、しかも戻ってこな頭金1000万は、
全然違う話なのだと言う。

もちろん、客観的に見れば、頭金が約1割で残りはローンというのは、
普通か、それ以上に良い条件だし、
5年ではなく10年固定で2.25%も良い条件だとは思う。

土日の間、仲介業者と何度も話し合い、
以前に融資候補から落ちた地銀Cにも、再度話をもちかけ、
悩みに悩んだあげく、やはり悔しいけど地銀Aに決めました。
何とかするみたいです(な、なんとかって?!)

その後、頭金は800万になりました。

月曜日に、オットは決済だけを済ませてきました。
地銀Aは、後日こちらに来て契約することになってます。

は〜なかなか大変ですね。。。

posted by モモ at 17:32 | Comment(0) | TrackBack(0) | 融資への道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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