2009年01月16日

一棟マンションの管理を相談

先週、F市に行く用事ができたので、
オットは会社を休んで、二人でF市へ行きました。

一棟マンションの建物の管理を、私の知り合いの不動産屋さんに
お願いしようと思い、打ち合わせに行ったのです。

不動産屋のMさんには、
「自分たちは、素人で遠隔地に住んでるので、
入居者さんの対応、クレームなどの窓口業務、入居や退去の際の立会い、
家賃滞納の際の催促などをお願いしたい」と伝えていました。
で、相場よりは多分安い、大体○○十万の価格でお願いできないでしょうか・・と。

Mさんは、兄貴分のように頼りがいのある方で、
損しない程度に、がんばります。と言ってくれた。
清掃についても、よく依頼しているところへ、自分を通して契約してもらえば、
週に一回は、掃除の見回りやチェックもします、とのことだった。

家賃保証については、私たちは依頼しなくてもよいかな、
滞納されたときだけ催促してもらえば良いかなと思ってました。

でもMさんが、現在管理されている全100戸は、ほとんど家賃保証付きの
契約だということで、
どっちが良いのかなと考える。
でもそうすると、管理料は高くなるし・・・

その日は、その程度の話で終わり、
帰ってから詳しい物件資料や、登記簿をファックスしました。

Mさんは、水道屋さんや電気技師さんなど、ブレーンの方々を連れて、
貯水槽や物件の設備の状況をチェックしてくれるらしい。
現在空室が3部屋あるので、仲介もできればお願いしたいし。

やっぱり専門家に見てもらうと安心ですね。
素人ではわからないこと、気づかないことが
話してるだけでボロボロ出てきます。

でも、Mさんが「ワンルームだったらどうしようかと思ったけど、
1LDKと2DKだから、大丈夫でしょう。
ワンルームは、今は新しい物件でもたくさん空きがあるからね」
と言われたのを聞いたときは、ほっとしました。

管理料がいくらになるか、来週中には決まるでしょう。
いろんな人が関わって、いよいよマンション管理が始まるんですねー!



いつも応援ありがとうございます
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posted by モモ at 21:08 | Comment(2) | TrackBack(0) | 賃貸管理の方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月04日

管理会社の変更

一ヶ月近くも、更新せずスミマセン・・・

一棟マンションの管理については、あれから
スッタモンダがありまして、
結局、2月に、私たちは管理会社を変えました。

なぜ知り合いだった管理会社にお願いするのを辞めたのか?

こちらが管理料を、家賃総額の2%でお願いしたことも、
安すぎたのかもしれませんが、了解の上だったし、

相手の迷惑を承知の上で、ドタキャンしてしまった理由は、

1.毎月の管理料と別に、退去のときにも別途かかるといわれた。
2.1月の内に、2月入居が決まっていた3部屋分についても、それぞれ
  1ヶ月分の仲介料がほしいと言われた。総額18万ぐらい。
  (この会社は募集も何もしていないのに)

などなど。
つまり、管理料が安いからか、
いろいろな場面でお金をとろうとしていたのが、わかったからなんです。

他の管理会社に問い合わせたら、1と2は取らないと言ってました。

管理自体は、一生懸命やろうとされいたようなのですが、
これから先、毎回お金のことでもめるのはイヤだと思い、
思い切って、断りの電話を入れたのです。

相手は、憤りをあらわにし、
「これだけバタバタ動いたのだから、1日1万はきっちりもらいますよ!」
と大声で言ったそうです。

1日1万というと、8日間なので8万になります。
まだ全入居者に告知もする前で、一体何をそんなに動いたのかと思いました。
その場では、負い目もあり、一応了解してしまいました。

その後、考えれば考えるほど、まだ管理が始まってもいないのに、
どうして1日1万も払わなければならないのか、
せめて1ヶ月分の管理料として、3万(約3%)で良いのではないか。
口頭での契約はしたけど、書面は交わしてないので、8万は払いすぎだと、思えてきました。

それで、私が再度、相手に電話して、
3万で了承してほしい、と伝えたところ、
相手はまた怒り出し、言葉を荒げましたが、
何とか3万でカタをつけました。

新しい管理会社は、3%でお願いしました。
その代わり、退去のときも金額は発生しません。

前の管理会社に鍵などをもらいに行ったら、
古いビルの中にポツンと会社があり、あまり「良い」感じは
しなかったそうです。

今回は、いやな思いもしましたが、よく勉強になりました。

知り合いだから安くしてくれると甘い考えだったこと。
知り合いだからと、やみくもに信頼してはいけないし、
大手の会社ではないのなら、会社も見にいくべきだったこと。
金額面でのいろいろな条件を確認してから、仕事を依頼するべきだったこと。


新しい管理会社が、とても良くやってくれるかどうかはまだわかりませんが、
少なくとも、前の会社を断って本当によかったと思ってます。










posted by モモ at 12:04 | Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸管理の方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月08日

一棟マンションの清掃会社

WBC韓国戦、イチロー打ちましたね〜!
日本中の安堵のためいき、みんながひとつになった一瞬ですね。

さて、マンション清掃会社を決めるにあたって、
できるだけ、安くて良い会社を選びたいと、
とりあえず、ネットで検索して調べました。

ヤフーの検索に、「F市、マンション、清掃」とキーワードを入れると、
グーグルのPPC広告がサイドバーに出ます。

何度も見ていると、いつも同じ会社が、グーグルに広告を
出してます。

で、キーワードが、私のニーズにぴったりだったので、
電話して、見積もりを取りました。

もう一つ、サイトで見つけた会社に電話して見積もり依頼しました。

どちらも週一回で、月額15000円でできるということ。
電話の応対は、それぞれ良くて、あまり差がありません。

遠隔地にいる私たちは、会社を見にはいけません。

でも、そのうちの一社に決めました。

その会社に決めた理由は、と考えると、

1.ホームページがきちんと作ってあった。
  現在のクライアント先の企業や病院の実績の写真があった。

2.会社の社長のブログがあり、毎日更新してあった。
  日々の業務の出来事やクレームがあったこと、その対応なども
  書いてありました。


もう一つの会社のホームページは、少し雑なつくりの
ホームページでした。
実績のページもありません。

何が言いたいかというと、
キーワードで広告を出して、ヒットしても、
大元のホームページで、自社のよさ、信頼性をアピールできないと、
お客さんを取り込めないなということです。

清掃は、週一回で、5階立マンションの共用部分と駐輪場、ゴミ置き場の
掃除で
月額15,000円でお願いしています。

ワックスがけなどの定期清掃は、数ヶ月に一度ぐらい
お願いしようと思ってます。
posted by モモ at 16:32 | Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸管理の方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月13日

入居者さんたちの要望報告書

一棟マンションの管理会社さんから、
ファクスで管理報告書が届きました。
現在の入居者さんたちから、現在困ってることや
要望を聞いてもらったのです。

全14室(内2室は店舗)しかないというのに、
結構たくさん要望があります。

オットが帰ってきて、これを見たら、きっと大きなタメ息だわ・・


たとえば
・店舗からは、敷金10ヶ月の預かりを6ヶ月にしてほしい。
・家賃を下げてほしい
・修理の要望。
  床、電灯、換気扇、洗面台のひび割れ、押入れ建具・・などなど

噂によると、前の管理会社は、言ってもあまり対応してくれなかったらしいのです。

購入前は、お部屋の中まで見れないから、ここまであったとは驚きです。

でも、築年数は20年と古いので、これくらいは仕方がないのでしょう。

共有部分も、
・非常ベルが鳴り響くことがある
・雨漏り
・ゴミ置き場の清掃(夏場は特に)
(週一回では、やはり少ないのかな)


でも、これらに、ひとつひとつ誠実に対応していけば、
きっと管理会社やオーナーへの信頼度もきっと増すでしょう。

がんばろうね!


posted by モモ at 15:36 | Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸管理の方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年09月19日

退去の立会い

一棟マンションの、2kの部屋留めは、その後どうなったのでしょう?
水曜日までと言ってたのに、金曜になっても
業者さんから電話がない・・・
まあ、待つしかないのですね。決めてくれるのを祈りつつ、
念じます!

さて、O市のワンルームマンションが、9月末に退去となり、
退去の立会いをどうするか決めかねていました。

私たちは遠隔地に住んでるし、自主管理だから管理業者はいないし、
かといって自分たちが立会いにっても、素人で初めてだから、
何だか不安だし。。。

それで、以前、別のワンルーム購入の仲介をしてもらったり、
賃貸付をしてもらった、ある不動産業者の方にオットが電話しました。

退去の立会いと、部屋のクリーニングの見積もりなどを
お願いできないかと。
それで立会いの料金はいくらかかるのか。

すると、その業者さんは、すんなりOKしてくれて、さらに
「立会いには、料金頂いてないからいいですよ」と言ってくれたらしい。

なんて親切な業者さんなの!
て、業界の立会い相場がわからないけど、
わたしとオットは、
「多分、5000円〜10000円はとられるんじゃ」
と思ってました。

この業者さんは、ある大きな不動産会社から独立して、
個人で不動産会社を立ち上げた方で、
過去に賃貸付もしてくれたし、小さなことを一つ一つきちんと
やってくれているので信頼しています。

不動産屋さんて、頼んだことをきちんとしなかったり、
報告がなかったりと、いいかげんな人も多いから、
普通にちゃんとした人がいるとほっとします。

信頼関係を築いていくって大事なことですね。



posted by モモ at 00:34 | Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸管理の方法 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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