１棟もの所有への道

ご無沙汰してます。ふと気づくと、２ヶ月も書いてませんでした。
すみません<(_ _)>

だけどその間も、プチセレブへ向けての不動産投資活動は
絶え間なく続いております。

現在の所有物件は、６件すべて区分所有ですが、
全室満室で推移しております。

で、いよいよ１棟もの購入に向けて具体的に検討しています。
現在の検討物件は、

�@Ｆ市の市街地中心から車で５分の、ＲＣ５階立て。築２０年。
テナント３室を含む全１５室（２ＤＫ，１ＤＫ）、提示価格約１億４０００万、
満室の場合の表面利回り約１０％。の物件。
現在１室が空室で、テナントは人気の隠れ家風居酒屋。
広めの間取りと、市街地に近い立地がメリット。

�AＦ市の地下鉄沿線にある住宅地で、賃貸中のお弁当屋さんの平屋建物の土地付き物件。
提示価格約４０００万円。
表面利回り８．９％。
繁盛しているお弁当屋さんで、主要な国道沿いという立地の良さがメリット！

オットは休みの日に、現地の不動産屋さんを回り、物件の情報収集に
がんばってくれてます。
家に帰ってからも、担当営業から電話がバンバンかかってる。
�@と�Aのどちらにするか、または両方買っちゃうか？

銀行への融資相談も同時に進めていますが、
我が家の今後の明暗を左右する事業なだけに、
慎重に慎重に考えています。
�@は、築年数が古いので、修繕費がかかりそう。エレベータがない。
などのデメリットがあります。で、値下げ交渉中。
�Aは、ほぼ土地代のみの価格でおトクに見えるけど、利回りはやっぱり低い。
お弁当屋さんがいなくなれば、収入がゼロになるというリスクが
あります。
場所は良くても、マンションに建て代えるにはまだ資金が・・・（汗）
で、値下げ交渉中。

できるだけ条件の良い物件を選択することが大事ですが、
それを求めてスルーばかりしてると、
あまり若くない私たちの（！）、貴重な時間が流れてしまいます。
お金がお金を生むには、時間も必要なんですよね。

検討物件の１棟もの見学

ご無沙汰しています。

あれから、銀行数社からの融資の回答待ちで、
１棟ものの購入話は途中ずいぶんと間が空いてしましました。

しかし。
先日、地銀Ｃからやっと融資が下りたのをきっかけに、
業者さんの熱が再燃焼。
毎夜のようにオットの携帯に電話がかかってきて交渉してます。
地銀Ｃは、年利２．２％で、１４年ローンで、
住所をそのマンションに移転するのが条件だとか。
価格は、現在のところ１億２０００万。い、いちおく！

先週私は、帰省していた実家からの帰りに、
そのマンションを見に行ってきました。
１５室中、現在空室が３室。
１Ｆが喫茶店とちょっとおしゃれな飲食店。２Ｆから５Ｆは
１ＬＤＫ、２ＤＫが入っている。ＲＣで、約５３坪。

築２０年なので、全体的に作りは古いが、
思ったよりもきれいにしてある。
エレベーターがないのが気になるけど、
その分エレベーター管理の負担がなくなるのがメリットだと
業者さんが言われました。

デパートが集中している繁華街まで歩いて２０分。
バスだと５分。
３つの駅までそれぞれ歩いて各１０分。
まわりには、隠れ家風のお店がポツポツとある。

立地はとても良いと思います。
ただ、現在３室が空室であることと、
すでに築２０年ということ。
そして個人的には、エレベーターがないことが
不安かなあと思いました。

１棟もの、ついに契約へ。

事態は急展開です。
日夜、オットは業者さんとの価格、条件交渉を繰り返し、まさに死闘（！）の末、
価格が要求通りに下がりました。
結局、最初の金額１億７８００万から、１億８００万へ。
年内の契約が条件だということなので、
急遽、先日オットは契約をすませたのでした。

銀行の融資は、２行のうちから選択することになります。
地銀Ｃが、年利２．２％、１４年返済。５年ごとに利率改定。
また、地銀Ａが、年利２．４％で、１５年返済。利率は１０年固定。

どちらがいいかは、まだ決めてませんが、
１年でも長いほうが、安心なのかなと思っています。

正直、１億もの物件を購入するとは思ってなくて、
心の準備ができてない部分もあるけど、
こうなったら、がんばるしかないよね！

来年から、事務管理、建物管理、帳簿の管理など
管理のシステム作りをきっちりやって、
入居者の方々が、安心してずっと住めるマンションを目指します。

掃除がんばるぞー♪

ついに引渡し。

先日、一棟ものの決済が終わったと言いましたが、
最終的には、まだでした(^_^;)

１月２６日に、オットが物件のあるＦ市に出向いて、
司法書士の方に会い、登記簿登録の手続きをしてきました。

できれば同じ日に、銀行との融資契約、売主との引渡しを
終わらせたかったのですが、
銀行の融資契約が間に合わなかったのです。

１月２９日に、Ｆ市にある銀行の地銀Ａの広島支店の３名の方が、
私たちの住む町に、融資契約のため来られました。

融資額１億。頭金８００万。

妻である私は、連帯保証人なので、署名と押印をしました（！）お母さんから、「連帯保証人にだけはならないでね」
と言われたのに（笑）
書類に記入するときは、

さすがに手が震えましたね(^_^;)

融資契約も無事終わり、
翌１月３０日に、Ｆ市で、
こちらの代理としての仲介業者、銀行、売主が集まって、
決済と引渡しが行われました。

売主である会社の常務は、買主がどんな人間かも知らずに、
１億もの物件を引き渡されたことなります。

「このご時世で、よくローンが下りましたね」と
言われていたそうです。

人生で最大の買い物かもしれません。
そして最大の借金！
でも、これはお金を生む借金なのだ。

普通のサラリーマン夫婦が、１つ１つ物件を増やしていき、
今度は、ほとんど人のお金で（！）
マンション一棟を買ったことになります。

すでに管理やリフォームなど、決めなきゃいけないことが
次から次にやってきているのでした。



応援よろしくお願いします(^_^)

一棟マンションの設備補修費について

ちょっとブログ更新をサボッてしまいました。

その間に、旅行へ行ったり、アルバイトを始めたりと
バタバタしてましたが、
またブログ復活します♪

今年の２月に購入した、Ｆ市の一棟マンション。
これが、結構設備修理費がかかります・・

５階建て全１３室。
築２０年とはいえ、
クレームが出ていても、前の管理会社があまりにも何も対応してなかったらしく、
入居さんさんから、要望が出る出る。

今の時点でかかった修理は、

・キッチンの換気扇フードカバー取り付け
・浴室換気扇
・パッキン交換
・既設照明器具補修
・押入れ建具調整
・洗面台・水もれ処置工事

さらに
・１階店舗の床下が水の排水が悪かったらしく
その床改修工事がなんと、１５万！

しめて合計１９９，３５０円もかかってますね。

ひえ〜。

でも必要な修理は、大家さんの義務ですよね。

入居者さんたちが、対応に満足してくれて、
長く住んでもらえることを願うばかりです。



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