2008年09月28日

1棟もの所有への道

ご無沙汰してます。ふと気づくと、2ヶ月も書いてませんでした。
すみません<(_ _)>

だけどその間も、プチセレブへ向けての不動産投資活動は
絶え間なく続いております。

現在の所有物件は、6件すべて区分所有ですが、
全室満室で推移しております。

で、いよいよ1棟もの購入に向けて具体的に検討しています。
現在の検討物件は、

@F市の市街地中心から車で5分の、RC5階立て。築20年。
テナント3室を含む全15室(2DK,1DK)、提示価格約1億4000万、
満室の場合の表面利回り約10%。の物件。
現在1室が空室で、テナントは人気の隠れ家風居酒屋。
広めの間取りと、市街地に近い立地がメリット。

AF市の地下鉄沿線にある住宅地で、賃貸中のお弁当屋さんの平屋建物の土地付き物件。
提示価格約4000万円。
表面利回り8.9%。
繁盛しているお弁当屋さんで、主要な国道沿いという立地の良さがメリット!

オットは休みの日に、現地の不動産屋さんを回り、物件の情報収集に
がんばってくれてます。
家に帰ってからも、担当営業から電話がバンバンかかってる。
@とAのどちらにするか、または両方買っちゃうか?

銀行への融資相談も同時に進めていますが、
我が家の今後の明暗を左右する事業なだけに、
慎重に慎重に考えています。
@は、築年数が古いので、修繕費がかかりそう。エレベータがない。
などのデメリットがあります。で、値下げ交渉中。
Aは、ほぼ土地代のみの価格でおトクに見えるけど、利回りはやっぱり低い。
お弁当屋さんがいなくなれば、収入がゼロになるというリスクが
あります。
場所は良くても、マンションに建て代えるにはまだ資金が・・・(汗)
で、値下げ交渉中。

できるだけ条件の良い物件を選択することが大事ですが、
それを求めてスルーばかりしてると、
あまり若くない私たちの(!)、貴重な時間が流れてしまいます。
お金がお金を生むには、時間も必要なんですよね。

posted by モモ at 14:42 | Comment(1) | TrackBack(0) | 一棟マンションについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月18日

検討物件の1棟もの見学

ご無沙汰しています。

あれから、銀行数社からの融資の回答待ちで、
1棟ものの購入話は途中ずいぶんと間が空いてしましました。

しかし。
先日、地銀Cからやっと融資が下りたのをきっかけに、
業者さんの熱が再燃焼。
毎夜のようにオットの携帯に電話がかかってきて交渉してます。
地銀Cは、年利2.2%で、14年ローンで、
住所をそのマンションに移転するのが条件だとか。
価格は、現在のところ1億2000万。い、いちおく!

先週私は、帰省していた実家からの帰りに、
そのマンションを見に行ってきました。
15室中、現在空室が3室。
1Fが喫茶店とちょっとおしゃれな飲食店。2Fから5Fは
1LDK、2DKが入っている。RCで、約53坪。

築20年なので、全体的に作りは古いが、
思ったよりもきれいにしてある。
エレベーターがないのが気になるけど、
その分エレベーター管理の負担がなくなるのがメリットだと
業者さんが言われました。

デパートが集中している繁華街まで歩いて20分。
バスだと5分。
3つの駅までそれぞれ歩いて各10分。
まわりには、隠れ家風のお店がポツポツとある。

立地はとても良いと思います。
ただ、現在3室が空室であることと、
すでに築20年ということ。
そして個人的には、エレベーターがないことが
不安かなあと思いました。

posted by モモ at 00:03 | Comment(0) | TrackBack(0) | 一棟マンションについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月24日

1棟もの、ついに契約へ。

事態は急展開です。
日夜、オットは業者さんとの価格、条件交渉を繰り返し、まさに死闘(!)の末、
価格が要求通りに下がりました。
結局、最初の金額1億7800万から、1億800万へ。
年内の契約が条件だということなので、
急遽、先日オットは契約をすませたのでした。

銀行の融資は、2行のうちから選択することになります。
地銀Cが、年利2.2%、14年返済。5年ごとに利率改定。
また、地銀Aが、年利2.4%で、15年返済。利率は10年固定。

どちらがいいかは、まだ決めてませんが、
1年でも長いほうが、安心なのかなと思っています。

正直、1億もの物件を購入するとは思ってなくて、
心の準備ができてない部分もあるけど、
こうなったら、がんばるしかないよね!

来年から、事務管理、建物管理、帳簿の管理など
管理のシステム作りをきっちりやって、
入居者の方々が、安心してずっと住めるマンションを目指します。

掃除がんばるぞー♪




posted by モモ at 23:42 | Comment(0) | TrackBack(0) | 一棟マンションについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月01日

ついに引渡し。

先日、一棟ものの決済が終わったと言いましたが、
最終的には、まだでした(^_^;)

1月26日に、オットが物件のあるF市に出向いて、
司法書士の方に会い、登記簿登録の手続きをしてきました。

できれば同じ日に、銀行との融資契約、売主との引渡しを
終わらせたかったのですが、
銀行の融資契約が間に合わなかったのです。

1月29日に、F市にある銀行の地銀Aの広島支店の3名の方が、
私たちの住む町に、融資契約のため来られました。

融資額1億。頭金800万。

妻である私は、連帯保証人なので、署名と押印をしました(!)お母さんから、「連帯保証人にだけはならないでね」
と言われたのに(笑)
書類に記入するときは、

さすがに手が震えましたね(^_^;)

融資契約も無事終わり、
翌1月30日に、F市で、
こちらの代理としての仲介業者、銀行、売主が集まって、
決済と引渡しが行われました。

売主である会社の常務は、買主がどんな人間かも知らずに、
1億もの物件を引き渡されたことなります。

「このご時世で、よくローンが下りましたね」

言われていたそうです。

人生で最大の買い物かもしれません。
そして最大の借金!
でも、これはお金を生む借金なのだ。

普通のサラリーマン夫婦が、1つ1つ物件を増やしていき、
今度は、ほとんど人のお金で(!)
マンション一棟を買ったことになります。

すでに管理やリフォームなど、決めなきゃいけないことが
次から次にやってきているのでした。



応援よろしくお願いします(^_^)
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posted by モモ at 22:11 | Comment(1) | TrackBack(0) | 一棟マンションについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年06月18日

一棟マンションの設備補修費について

ちょっとブログ更新をサボッてしまいました。

その間に、旅行へ行ったり、アルバイトを始めたりと
バタバタしてましたが、
またブログ復活します♪

今年の2月に購入した、F市の一棟マンション。
これが、結構設備修理費がかかります・・

5階建て全13室。
築20年とはいえ、
クレームが出ていても、前の管理会社があまりにも何も対応してなかったらしく、
入居さんさんから、要望が出る出る。

今の時点でかかった修理は、

・キッチンの換気扇フードカバー取り付け
・浴室換気扇
・パッキン交換
・既設照明器具補修
・押入れ建具調整
・洗面台・水もれ処置工事

さらに
・1階店舗の床下が水の排水が悪かったらしく
その床改修工事がなんと、15万!

しめて合計199,350円もかかってますね

ひえ〜。

でも必要な修理は、大家さんの義務ですよね。

入居者さんたちが、対応に満足してくれて、
長く住んでもらえることを願うばかりです。



●夏のボディ・ケアの悩みに!
モテ★ボディケアショップ
posted by モモ at 22:27 | Comment(1) | TrackBack(0) | 一棟マンションについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする